Kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen 7589 sayılı Kanunda getirilen yeni düzenlemeler ile, belirli şartların mevcut olması hâlinde ilk açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması kabul edilmiştir.

Mirasçılar Bakımından Ortaklık

Miras ortaklığında yönetim ve tasarruf işlemlerinin kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirmesi; taşınmazın kullanılması, kiraya verilmesi, gelirlerinin paylaşılması, bakım ve vergi giderlerinin karşılanması gibi hususlarda uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Taşınmazın mirasçılardan biri tarafından münhasıran kullanılması da kendisine bağımsız bir mülkiyet hakkı kazandırmaz; diğer mirasçıların kullanımının engellenmesi hâlinde müdahalenin önlenmesi ve şartları varsa ecrimisil talepleri gündeme gelebilir.

Mirasçılar, ortaklık konusu malın paylaşılması ya da satılması konusunda anlaşamadıkları takdirde ortaklığın giderilmesi davasına başvurabilirler. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel hak sahipleri arasında payları oranında dağıtılır. 12. Yargı Paketi ile miras yoluyla edinilen ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, malik mirasçıların üçüncü kişi alıcılara karşı korunması amacıyla ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür.

Yeni Düzenlemeye Göre Satış ve İhaleye Katılma Usulü

Teminat

Satış talep eden alacaklı, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai sonuna kadar icra dairesine başvurursa alacağının karşıladığı miktar ölçüsünde teminattan muaf tutulur. Hazine ise bütün açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır. Ortaklığın giderilmesi satışlarında pay sahiplerine daha önce tanınan teminat muafiyeti kaldırılmıştır. Dolayısıyla paylı veya elbirliği mülkiyetindeki hak sahipleri de artırmaya katılabilmek için teminat göstermek zorundadır.

Teklif alt sınırı

İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı hâllerde teklifin;

• Taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzü ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan miktarı ve
• Bu miktara eklenecek paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini

aşması gerekir. İlk artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. İkinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan miktar ve satış giderleri esas alınır. Kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir.

İhale bedelinin ödenmemesi

En yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa teminatı iade edilmez. Ortaklığın giderilmesi satışlarında teminattan satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bedeli yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca ihale bedelini yatırmayan kişiye teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

İcra satışlarında bedeli yatırmayan kişi satış talep eden alacaklı ise ayrıca muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir ve ilgili satışın masrafları borçluya yüklenmeyerek alacaklı üzerinde bırakılır.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

12. YARGI PAKETİ ILE MİRASÇILAR BAKIMINDAN ORTAKLIK yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Satış suretiyle pay temlikinin bir diğer adı tapuda miras payının devri olarak karşımıza çıkmaktadır. İlgili işlemin yapılabilmesi için bir taşınmazın elbirliği halinde mülkiyet (iştirak) halinde bulunması gerekmektedir. Elbirliği halinde mülkiyet; miras bırakandan kalan taşınmaz veyahut taşınmazların mirasçılara hissesi / payı belli olmadan sadece mirasçılara ait olduğunun gösterilmesi ve taşınmazların tapuda miras bırakan adına değil mirasçılar adına tescil edilmiş olmasıyla sağlanır. Mirasçıların elbirliği halinde mülkiyete sahip olmasıyla beraber mirasçılar arası satışın yapılabilmesinin önü açılmıştır.

I-) TAŞINMAZLARDA İNTİKAL NEDİR, NASIL YAPILIR?

Miras bırakanın vefatı ardından, ilk yol olarak herhangi bir noterliğe başvurularak murisin kimlik bilgileri ile mirasçılardan birinin talebi üzerine veraset ilamı verilmektedir. Taşınmazlar ile ilgili ya da ilgili kişilerin kimlik bilgileri ile ilgili herhangi bir sorun yoksa noterden alınabilmektedir. Diğer yol ise murisin vefat ettiği yere bağlı Sulh Hukuk Mahkemelerine, veraset ilamı talebi belirtir bir dilekçe ile başvurularak tek bir mirasçının talebi ile yine veraset ilamı verilebilmektedir. Veraset ilamı makalemizi inceleyerek sürecin nasıl işlediğini öğrenebilirsiniz.

Veraset ilamı alındıktan sonra ise murisin vefat tarihinde bağlı bulunduğu Vergi Dairesine (Vergi Dairesi bulunmuyor ise Mal Müdürlüğünden) vergi ilişiği kesilmesi amacıyla tüm mirasçıların imzasının bulunması gereken bir form doldurularak ilişiği kesilmelidir. Murisin vefatından önce ilgili Vergi Dairesine herhangi bir borcu bulunuyor ise ödenmeden ve intikal yapılacağı belirtilerek intikal vergisi ödenmeden bu belge teslim edilmemektedir. İlişik kesme belgesini intikal yapılma esnasında Tapu Müdürlüğüne ibrazı edilemiyor ise intikal işleminden sonrasında yapılan ilk işlemde ibraz edilmesi zorunludur.

Mirasçılık belgesi alındıktan sonra taşınmazın bulunduğu belediyeye müracaat edilerek ilgili taşınmaz / taşınmazların emlak vergisi borcu olmadığını gösterir (rayiç bedel) belgesi alınmalıdır. Bu belgenin alınabilmesi için de belediyeye herhangi bir borç bulunmamalıdır. Bu işlemin yapılmasının sebebi ise, bazı durumlarda belediyeler taşınmaza ait borç bilgisi bulunması halinde ilgili tapuya şerh koyarak tapu işlemlerinin yapılmasına engel olmaktadır.

II-) TAŞINMAZLARDA İNTİKAL İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

1. Kimlik belgesi (Tarafların veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri): Satış suretiyle pay temliki yapılması işlemi asiller (alıcı ve satıcı) tarafından yapılabilirken yetkili temsilciler, örneğin avukat yoluyla vekaletname ile yapılabildiğinden işlemi yapacak kişilerin kimlik belgelerine ihtiyaç duyulmaktadır.
2. İşlemde temsil var ise temsile ilişkin vekaletname, vasi kararı vb.
3. Fotoğraf 1’er adet 6*4 ebatlarında vesikalık : Günümüzde tapu belgelerinde fotoğraf yapıştırma zorunluluğu olmadığı veyahut da birden fazla malik olması sebebiyle fotoğraf yapıştırma işlemi yapılmamaktadır.
4. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) : İşlem yapılacak taşınmazda bina vasıflı bir yapı mevcutsa DASK yapılmış olması ve bu belgenin de teslimi gerekmektedir.
5. Veraset belgesi: Murise ait noterden ya da Sulh Hukuk Mahkemesinden alınmış olan veraset ilamıdır.
6. Veraset ve intikal vergileri:  Murise ait, ilgili vergi dairesinden İlişiği belgesi alınan veraset ve intikal vergisinin ödendiğini gösterir belgedir.

III-) TAŞINMAZLARDA İNTİKAL İÇİN HARÇ ÖDEMESİ YAPILIR MI?

TAPU HARCI : Harçtan muaftır. ( 492 S.Y. Harçlar Kanunu 4 sayılı tarifesi 3-B pozisyonu gereği )

DÖNER SERMAYE: Döner Sermaye İşletmesi tarafından her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

IV-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ NEDİR, NASIL YAPILIR?

Miras kalan taşınmazların; mirasçılara elbirliği halinde intikal etmesiyle beraber mirasçılardan birinin, miras payını iştirak (elbirliği) hali bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi işlemidir. Yani mirasçıların birbirleri arasında kendi paylarını birbirlerine satması (temlik etmesi) ile yapılır. Ön alım hakkı (şufa) doğmadığından diğer mirasçılara bununla ilgili herhangi bir ihtar veyahut bildirimde bulunulması gerekmemektedir.

Satış suretiyle pay temliki için, elbirliği halinde mülkiyete sahip olunduktan sonrasında taşınmazların, ilgili belediye, vergi dairelerine herhangi bir borcu bulunmamak kaydıyla pay temliki işlemine geçilebilir.

Satış suretiyle pay temliki yapılabilmesi için taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğünde işlem yapılması zorunlu değildir. Seçilen herhangi bir Tapu Müdürlüğüne TKGM’den online şekilde randevu almak şartıyla ilgili belgeler yüklenerek randevu oluşturulmalıdır. Taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü dışında işlem yapılacaksa, başvuru yapılan diğer Tapu Müdürlüğünce yetki verilmesi için bağlı bulunan Tapu Müdürlüğüne yazı yazılacaktır. İlgili yetkinin verilmesi için 30 günlük süre bulunmakta olup taşınmaz ile ilgili herhangi bir sorun bulunmadığı sürece yetki verilmektedir. Sürecin iyi yönetilmesinin önemli olması nedeniyle alanında uzman avukat kadromuzdan yardım alabilirsiniz.

V-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ KİMLER ARASINDA YAPILABİLİR?

Satış suretiyle pay temliki işlemi, elbirliği halinde mülkiyetli taşınmazlarda mirasçılar arasında yapılabilmektedir.

VI-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ İÇİN İSTENEN BELGELER NELERDİR?

1. Kimlik belgesi (Tarafların veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri): Satış suretiyle pay temliki yapılması işlemi asiller (alıcı ve satıcı) tarafından yapılabilirken yetkili temsilciler, örneğin avukat yoluyla vekaletname ile yapılabildiğinden işlemi yapacak kişilerin kimlik belgelerine ihtiyaç duyulmaktadır.
2. İşlemde temsil var ise temsile ilişkin vekaletname, vasi kararı vb.
3. Fotoğraf 1’er adet 6*4 ebatlarında vesikalık : Günümüzde tapu belgelerinde fotoğraf yapıştırma zorunluluğu olmadığı veyahut da birden fazla malik olması sebebiyle fotoğraf yapıştırma işlemi yapılmamaktadır.
4. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) : İşlem yapılacak taşınmazda bina vasıflı bir yapı mevcutsa DASK yapılmış olması ve bu belgenin de teslimi gerekmektedir.
5. Emlak beyan değeri belgesi (rayiç bedel) taşınmazın bulunduğu belediye tarafından düzenlemiş : Son olarak taşınmazın bağlı bulunduğu belediyelerden emlak beyan değerini bildirir rayiç bedel belgesi alınmalıdır. Bu belge alınırken de ilgili taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye herhangi bir borcu bulunmaması gerekmektedir, aksi takdirde belediye bu belgeyi borçları ödenmeden vermeyecektir.

VII-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ ESNASINDA ÖDENMESİ GEREKEN HARÇLAR

TAPU HARCI: İlgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı her yıl belirlenen oranla tapu harcı tahsil edilir.( 492 Sayılı Harçlar Kanunu IV. tarife 20.a pozisyonu gereği )

DÖNER SERMAYE: Döner Sermaye İşletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır. 

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

TAŞINMAZLARDA İNTİKAL VE SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ NASIL YAPILIR? yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.