Satış suretiyle pay temlikinin bir diğer adı tapuda miras payının devri olarak karşımıza çıkmaktadır. İlgili işlemin yapılabilmesi için bir taşınmazın elbirliği halinde mülkiyet (iştirak) halinde bulunması gerekmektedir. Elbirliği halinde mülkiyet; miras bırakandan kalan taşınmaz veyahut taşınmazların mirasçılara hissesi / payı belli olmadan sadece mirasçılara ait olduğunun gösterilmesi ve taşınmazların tapuda miras bırakan adına değil mirasçılar adına tescil edilmiş olmasıyla sağlanır. Mirasçıların elbirliği halinde mülkiyete sahip olmasıyla beraber mirasçılar arası satışın yapılabilmesinin önü açılmıştır.

I-) TAŞINMAZLARDA İNTİKAL NEDİR, NASIL YAPILIR?

Miras bırakanın vefatı ardından, ilk yol olarak herhangi bir noterliğe başvurularak murisin kimlik bilgileri ile mirasçılardan birinin talebi üzerine veraset ilamı verilmektedir. Taşınmazlar ile ilgili ya da ilgili kişilerin kimlik bilgileri ile ilgili herhangi bir sorun yoksa noterden alınabilmektedir. Diğer yol ise murisin vefat ettiği yere bağlı Sulh Hukuk Mahkemelerine, veraset ilamı talebi belirtir bir dilekçe ile başvurularak tek bir mirasçının talebi ile yine veraset ilamı verilebilmektedir. Veraset ilamı makalemizi inceleyerek sürecin nasıl işlediğini öğrenebilirsiniz.

Veraset ilamı alındıktan sonra ise murisin vefat tarihinde bağlı bulunduğu Vergi Dairesine (Vergi Dairesi bulunmuyor ise Mal Müdürlüğünden) vergi ilişiği kesilmesi amacıyla tüm mirasçıların imzasının bulunması gereken bir form doldurularak ilişiği kesilmelidir. Murisin vefatından önce ilgili Vergi Dairesine herhangi bir borcu bulunuyor ise ödenmeden ve intikal yapılacağı belirtilerek intikal vergisi ödenmeden bu belge teslim edilmemektedir. İlişik kesme belgesini intikal yapılma esnasında Tapu Müdürlüğüne ibrazı edilemiyor ise intikal işleminden sonrasında yapılan ilk işlemde ibraz edilmesi zorunludur.

Mirasçılık belgesi alındıktan sonra taşınmazın bulunduğu belediyeye müracaat edilerek ilgili taşınmaz / taşınmazların emlak vergisi borcu olmadığını gösterir (rayiç bedel) belgesi alınmalıdır. Bu belgenin alınabilmesi için de belediyeye herhangi bir borç bulunmamalıdır. Bu işlemin yapılmasının sebebi ise, bazı durumlarda belediyeler taşınmaza ait borç bilgisi bulunması halinde ilgili tapuya şerh koyarak tapu işlemlerinin yapılmasına engel olmaktadır.

II-) TAŞINMAZLARDA İNTİKAL İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

1. Kimlik belgesi (Tarafların veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri): Satış suretiyle pay temliki yapılması işlemi asiller (alıcı ve satıcı) tarafından yapılabilirken yetkili temsilciler, örneğin avukat yoluyla vekaletname ile yapılabildiğinden işlemi yapacak kişilerin kimlik belgelerine ihtiyaç duyulmaktadır.
2. İşlemde temsil var ise temsile ilişkin vekaletname, vasi kararı vb.
3. Fotoğraf 1’er adet 6*4 ebatlarında vesikalık : Günümüzde tapu belgelerinde fotoğraf yapıştırma zorunluluğu olmadığı veyahut da birden fazla malik olması sebebiyle fotoğraf yapıştırma işlemi yapılmamaktadır.
4. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) : İşlem yapılacak taşınmazda bina vasıflı bir yapı mevcutsa DASK yapılmış olması ve bu belgenin de teslimi gerekmektedir.
5. Veraset belgesi: Murise ait noterden ya da Sulh Hukuk Mahkemesinden alınmış olan veraset ilamıdır.
6. Veraset ve intikal vergileri:  Murise ait, ilgili vergi dairesinden İlişiği belgesi alınan veraset ve intikal vergisinin ödendiğini gösterir belgedir.

III-) TAŞINMAZLARDA İNTİKAL İÇİN HARÇ ÖDEMESİ YAPILIR MI?

TAPU HARCI : Harçtan muaftır. ( 492 S.Y. Harçlar Kanunu 4 sayılı tarifesi 3-B pozisyonu gereği )

DÖNER SERMAYE: Döner Sermaye İşletmesi tarafından her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

IV-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ NEDİR, NASIL YAPILIR?

Miras kalan taşınmazların; mirasçılara elbirliği halinde intikal etmesiyle beraber mirasçılardan birinin, miras payını iştirak (elbirliği) hali bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi işlemidir. Yani mirasçıların birbirleri arasında kendi paylarını birbirlerine satması (temlik etmesi) ile yapılır. Ön alım hakkı (şufa) doğmadığından diğer mirasçılara bununla ilgili herhangi bir ihtar veyahut bildirimde bulunulması gerekmemektedir.

Satış suretiyle pay temliki için, elbirliği halinde mülkiyete sahip olunduktan sonrasında taşınmazların, ilgili belediye, vergi dairelerine herhangi bir borcu bulunmamak kaydıyla pay temliki işlemine geçilebilir.

Satış suretiyle pay temliki yapılabilmesi için taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğünde işlem yapılması zorunlu değildir. Seçilen herhangi bir Tapu Müdürlüğüne TKGM’den online şekilde randevu almak şartıyla ilgili belgeler yüklenerek randevu oluşturulmalıdır. Taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü dışında işlem yapılacaksa, başvuru yapılan diğer Tapu Müdürlüğünce yetki verilmesi için bağlı bulunan Tapu Müdürlüğüne yazı yazılacaktır. İlgili yetkinin verilmesi için 30 günlük süre bulunmakta olup taşınmaz ile ilgili herhangi bir sorun bulunmadığı sürece yetki verilmektedir. Sürecin iyi yönetilmesinin önemli olması nedeniyle alanında uzman avukat kadromuzdan yardım alabilirsiniz.

V-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ KİMLER ARASINDA YAPILABİLİR?

Satış suretiyle pay temliki işlemi, elbirliği halinde mülkiyetli taşınmazlarda mirasçılar arasında yapılabilmektedir.

VI-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ İÇİN İSTENEN BELGELER NELERDİR?

1. Kimlik belgesi (Tarafların veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri): Satış suretiyle pay temliki yapılması işlemi asiller (alıcı ve satıcı) tarafından yapılabilirken yetkili temsilciler, örneğin avukat yoluyla vekaletname ile yapılabildiğinden işlemi yapacak kişilerin kimlik belgelerine ihtiyaç duyulmaktadır.
2. İşlemde temsil var ise temsile ilişkin vekaletname, vasi kararı vb.
3. Fotoğraf 1’er adet 6*4 ebatlarında vesikalık : Günümüzde tapu belgelerinde fotoğraf yapıştırma zorunluluğu olmadığı veyahut da birden fazla malik olması sebebiyle fotoğraf yapıştırma işlemi yapılmamaktadır.
4. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) : İşlem yapılacak taşınmazda bina vasıflı bir yapı mevcutsa DASK yapılmış olması ve bu belgenin de teslimi gerekmektedir.
5. Emlak beyan değeri belgesi (rayiç bedel) taşınmazın bulunduğu belediye tarafından düzenlemiş : Son olarak taşınmazın bağlı bulunduğu belediyelerden emlak beyan değerini bildirir rayiç bedel belgesi alınmalıdır. Bu belge alınırken de ilgili taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye herhangi bir borcu bulunmaması gerekmektedir, aksi takdirde belediye bu belgeyi borçları ödenmeden vermeyecektir.

VII-) SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ ESNASINDA ÖDENMESİ GEREKEN HARÇLAR

TAPU HARCI: İlgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı her yıl belirlenen oranla tapu harcı tahsil edilir.( 492 Sayılı Harçlar Kanunu IV. tarife 20.a pozisyonu gereği )

DÖNER SERMAYE: Döner Sermaye İşletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır. 

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

TAŞINMAZLARDA İNTİKAL VE SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ NASIL YAPILIR? yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

A-) Nedir?

Kıta Avrupası hukukunda ve bizim hukukumuzda bazı yasal mirasçılar, miras bırakanın tasarruflarına karşı korunmuştur. Buna göre miras bırakan (muris), saklı paylar toplamı dışında kalan kısım üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilmektedir. Nitekim murisin tasarruf edebildiği bu orana “tasarruf oranı”, istese de tasarruf edemeyeceği kısma ise “saklı pay” adı verilir.

B-) Saklı Pay Mirasçılar Kimlerdir

Mirasçı olarak altsoyu, ana ve babası veya eşi bulunan miras bırakan; mirasının saklı paylar dışında kalan kısmında ölüme bağlı tasarrufta bulunabilir. Bu mirasçılardan hiçbiri yoksa miras bırakan mirasının tamamında tasarruf edebilir. (Türk Medeni Kanunu m. 505)

C-) Saklı Pay Oranları Nelerdir?

Saklı pay aşağıdaki oranlardan ibarettir:

• Alt soy için yasal miras payının yarısı,
• Ana ve babadan her biri için yasal miras payının dörtte biri,
• Sağ kalan eş için alt soy veya ana ve baba zümresiyle birlikte mirasçı olması halinde yasal miras payının tamamı, diğer hâllerde yasal miras payının dörtte üçü.

D-) Saklı Payın Malvarlığındaki Kapsamı

Salı paydan faydalanabilecek mirasçılar, miras bırakanın tüm malvarlığından faydalanamaz. Şöyle ki miras bırakanın terekesinde yer alan kısım için saklı pay hakkı iddia edebilir. Daha açık ifade etmek gerekirse kişinin malvarlığında olmasına rağmen terekesinde olamayan bazı hususlar söz konusudur. İntifa hakkı buna örnek verebilir. Bu ve benzeri haklar kişiye sıkı sıkıya bağlı haklar olduğundan kişinin ölümüyle beraber son bulur.

II-) TENKİS DAVASI

A-) Nedir?

Tenkis davası, saklı pay sahibi mirasçının haklarının ve miras payının korunması amacıyla açtığı dava türüdür. Saklı pay sahibi mirasçı, tenkis davası ile miras bırakının vasiyeti sonucunda diğer mirasçıların veya saklı payının zarar gördüğünü iddia eder ve diğer mirasçıların edimlerinin ya da vasiyetin iptal edilmesi talebinde bulunur. Bu davayla saklı paylı mirasçılar, mirasçılık haklarının korunmasını ve haksız kazanımların önlenmesini hedefler.

Tenkis davasında saklı paylı mirasçılar, mahkemeden ölüme bağlı veya sağlar arası tasarrufun etkisizleştirilmesini talep ederler. Dolayısıyla bu dava yenilik doğuran bir davadır. Hakimin vereceği kararla murisin bazı ölüme bağlı tasarrufları ve/veya bazı sağlar arası kazandırmaları ortadan kalkmış olacağından bu davaya miras hukukuna özgü iptal davası da denmektedir

Bu davada davacı, saklı payı ihlal edilen mirasçıdır. Her bir saklı paylı mirasçı bu davayı diğerinden bağımsız olarak açabilir. Dava açmayanlar dava sonucundan yararlanamayacaklardır. Saklı paylı mirasçının alacaklıları veya iflas masası da tenkis davası açabilir.

Davalı, tenkise tabi kazandırmanın yapıldığı üçüncü kişidir. Bu kişi yasal mirasçı, vasiyet alacaklısı veya sağlar arası tasarruf işlemin tarafı (üçüncü kişi) olabilir. Saklı paylı mirasçı, lehine kazandırma yapılan herkese karşı dava açmak zorunda değildir. Saklı paylı mirasçı, örneğin miras bırakanın sağlar arası kazandırma yaptığı kişilerden dilediğine karşı tenkis davası açabilir.

B-) Tenkis Davasında Sıra

Tenkis davasında sıra usulü ilk olarak ölüme bağlı tasarrufların her birinden orantılı olarak yapılır. Saklı pay ihlalinin devam etmesi halinde ikinci olarak sağlar arası tasarruflardan yeniden eskiye doğru tenkis sağlanır.

Türk Medeni Kanunu’na göre son çare olarak kamu yararı taşıyan ölüme bağlı tasarruflardan da orantılı olarak tenkis sağlanabilir. Eğer buna rağmen hak ihlali devam ediyorsa kamu yararı taşıyan sağlar arası kazandırmalardan yeniden eskiye doğru tenkis gerçekleştirilir.

C-) Tenkis Davasında Hak Düşürücü Süre

Türk Medeni Kanunu m. 571 gereği, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrenmelerinden itibaren bir yıl içinde ve her halükarda mirasın açılmasından itibaren 10 yıl içinde tenkis davasının açılması gerekir. Dava yenilik doğuran bir dava olduğundan buradaki sürede hak düşürücü süredir. Dolayısıyla dava süresi hakim tarafından re’sen nazara alınacaktır. Ancak Türk Medeni Kanunu m. 571/3’te yer aldığı üzere, tenkiste zamanaşımı iddiası süreye tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebilir.

D-) Tenkis Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tenkis davasında yetkili mahkeme miras bırakının en son yerleşim yeri mahkemesidir. Miras bırakının Türkiye’de yerleşim yeri bulunmuyorsa miras bırakının taşınmaz malvarlığının bulunduğu yerde tenkis davası açılır.

Tenkis davasında görevli mahkemeler ise asliye hukuk mahkemeleridir.

III-) YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

• “…Davacı vekilinin 25.3.1999 tarihli son oturumdaki beyanı haktan feragat niteliğinde değildir. Kaldı ki haktan feragat niteliğinde kabulü halinde de Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunun 151.maddesi gereğince imzası ile tasdik edilmesi gerekir. Sabit tenkis oranı belirlenmeden tercih hakkı kullanılamaz. Tercih hakkı davalı tarafından kullanılmadan tenkis sonunda para olarak ödenecek karşılık miktarı belirlenemez. Bu sebeple de doğmayan bir haktan feragat söz konusu olamayacağından yargılamaya devam olunup 11.11.994 tarih 4/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına uygun işlem yapılması gerekirken nitelendirmede yanılgı sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2000/1753, K. 2000/1786)

• “…Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle yeğenler başından itibaren saklı pay sahibi değillerdir. 5650 sayılı Kanun’la kardeşler saklı pay sahibi mirasçı olmaktan çıkarılmışlardır. Davacılar saklı pay sahibi mirasçı olmadıklarından davanın reddedilmesi doğrudur…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/7835, K. 2019/2456)

Av. Hüsna GÜNDÜZ

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

MİRAS HUKUKUNDA SAKLI PAY VE TENKİS DAVASI yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

I-) MİRASÇI ATAMA NEDİR?

Mirasçı atama Türk Medeni Kanunu’nun m.516 hükmünde “Mirasbırakan, mirasının tamamı veya belli bir oranı için bir veya birden çok kişiyi mirasçı atayabilir. Bir kişinin, mirasın tamamını veya belli bir oranını almasını içeren her tasarruf, mirasçı atanması sayılır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Mirasçı atama, mirasbırakanın mirasının belli bir oranını küllen birine veya birilerine kazandırmasıdır. Lehine kazandırma yapılan bu kişilere atanmış mirasçı denmektedir. Atanan mirasçılar mirasbırakana külli halef olur. Külli halefiyet, mirasın borçları da kapsayacak şekilde tümüyle mirasçıya veya mirasçılara geçmesidir. Mirasbırakanın vefatı üzerine başka hiçbir işleme gerek olmaksızın atanan mirasçının payı oranındaki miras, bir bütün halinde atanmış mirasçıya geçmektedir.

II-) KİMLER MİRASÇI ATAMA İŞLEMİNİ YAPABİLİR?

Gerçek kişiler mirasçı atama işlemi yapabilirken tüzel kişiler mirasçı atama işlemi yapamaz. Kişi, ölümüyle mirasbırakan sıfatını kazanır. Mirasbırakan, ölümünün gerçekleşmesiyle mirası mirasçılara geçen gerçek kişi anlamına gelir ve günlük hayatta daha sık kullanılan muris ve müteveffa terimleri ile aynı anlamdadır.

III-) MİRASÇI ATAMA NASIL YAPILABİLİR?

Mirasçı atama vasiyetnameyle veya miras sözleşmesiyle yapılabilmektedir. Vasiyet, resmî şekilde veya el yazılı yahut sözlü olarak yapılabilir. Ölüme bağlı yapılan bu işlemlerin şekil şartları vardır. Bu şartların eksik olması nedeniyle vasiyetnameler ve miras sözleşmeleri sıklıkla iptal edilmektedir. Vasiyetname ve miras sözleşmesinin şekil şartları hakkında daha fazla bilgi için bu konudaki yazılarımıza bakabilirsiniz.

Ayrıca vasiyetnamenin veya miras sözleşmesinin içeriği de oldukça önemlidir. Nitekim içerik yani yazılan beyanlar da bazen işlemin iptal edilmesine bazen ise farklı yorumlanmasına sebep olmaktadır. Bu durumda mirasbırakanın mirası hiç arzu etmediği şekilde paylaştırılabilir. Bu nedenle yapılan işlemlerin hem şekil şartlarının hem içeriğinin bir avukat yardımıyla düzenlenmesi önerilmektedir.

IV-) MİRASÇI ATAMA İŞLEMİNİN OLUMLU YÖNLERİ NELERDİR?

Türk Medeni Kanunu m.495 ve devamındaki maddelerde yasal mirasçılar düzenlenmiştir. TMK m. 499 uyarınca sağ kalan eş kişinin yasal mirasçısıdır. Sağ kalan eş dışında m.495 ve devamı uyarınca kişinin mirasçılarından ilki altsoyudur. Altsoy, kişinin çocukları, çocukları ölmüş ise torunlarıdır. Kişinin altsoyu yoksa mirasçısı, anne ve babasıdır. Eğer anne ve babası ölmüş ise onların çocukları mirasçı olur. Mirasbırakanın altsoyu, annesi ve babasından kimse hayatta değilse büyük annesi ve büyük babası mirasçısı olur. Eğer büyük anne ve büyük baba mirasbırakandan önce ölmüşse, yine onların çocukları mirasçı olacaktır. Ancak mirasbırakanın sağ kalan eşi varsa, sadece büyük anne ve büyük babanın çocukları mirasçı olabilir. Bu durumda torunları mirasçı olamaz. Ayrıca mirasbırakanın sağ kalan eşi, evlatlığı ve onun çocukları da yasal mirasçısıdır. Hiçbir mirasçısı olmayan kişinin mirasçısı ise Devlet olur.

Mirasbırakan, yukarıda belirtilen yasal mirasçılarından birini veya birkaçını mirasçı olarak atayarak ona/onlara yasal miras payından daha fazla miras kalmasını sağlayabilir. Yahut yasal mirasçısı olmayan birini mirasçı olarak atayarak onu mirasından yararlandırabilir. Bu şekilde kişi, hayatı boyunca edindiği malvarlığının vefatından sonraki paylaşımında söz sahibi olabilmektedir.

V-) MİRASÇI ATAMA İŞLEMİ YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMESİ GEREKMEKTEDİR?

Mirasçı atama işlemi genellikle vasiyetname düzenlenerek yapılmaktadır. Bu vasiyetnamelerin bir kısmı şekli şartları tam olmadığından, bir kısmı ise içeriği nedeniyle iptal edilmektedir. Bazen ise vasiyetname iptal edilmez fakat mirasbırakanın kullandığı yanlış veya belirsiz ifadeler nedeniyle mirasbırakanın söylediğinden farklı bir işlem yapıldığı değerlendirilerek miras buna göre paylaştırılmaktadır. Mirasının tam olarak arzusuna göre paylaştırılmasını isteyen miras bırakanın vasiyetname düzenlerken çok dikkatli olması gerekmektedir.

Örneğin bir kişi tüm malvarlığını kardeşine bırakmak için vasiyetname düzenleyerek “…bulunan gayrimenkuldeki hissemin tamamını ve banka hesabındaki paranın tamamı ile terekeme zuhur edecek diğer bir umum menkul, gayrimenkul emlak, emval, eşya para, hisse senedi vesairenin tamamını T.. D..’ne terk ve vasiyet eyledim” demiştir. Mirasbırakanın vefatından sonra atanmış mirasçı, mirasçılık belgesi almak için mahkemeye başvurmuştur. Mahkeme, mirasbırakanın mirasçı atadığını söylememiş olması, vasiyet eyledim demiş olması nedeniyle davacının atanmış mirasçı olmadığına karar vermiş ve davacıya atanmış mirasçılık belgesi vermemiştir.( Yargıtay 14. HD., 25.6.2015 Tarihli 2015/2177 E. 2015/7059 K.)

Mirasçı atama ve miras hukukuyla ilgili sorularınız için iletişim formunu doldurarak veya telefonla bize ulaşabilirsiniz.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

MİRASÇI ATAMA NEDİR? yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.