KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASI

I-) KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve tüzel kişi fark etmeksizin taşınmazın gerçek bedeli karşılığında mülkiyetinin kamuya tahsis edilmesini ifade etmektedir. Kamulaştırma hukukumuzda kamu gücüne  haiz kurumlar tarafından yapılmaktadır. İlgili kurul kararı gereğince taşınmazın kamuya hizmet etmesi amacıyla kamu yararı kararı alınarak kamulaştırma bedeli tespit edilmektedir.

 Ayrıca acele kamulaştırma işlemi  ile Asliye Hukuk Mahkemesinde keşfe çıkılmak suretiyle kamulaştırma bedeli tespit edilir. Tespit edilen bedel değişik iş dosyasına depo edilmektedir. Bu tespite ilişkin kamulaştırma ilanı taşınmaz maliklerine bildirilir. Malikler tarafından kamulaştırma bedeli kabul edilmemesi üzerine kamu yararı gözeten kurumca dava açılır ve davalı sıfatı ile dosya tarafınıza tebliğ edilir.

Kamulaştırma ilanının tebliği üzerine 60 gün içerisinde idari dava yoluna başvurularak kamulaştırma işleminin kamu yararı gözetmediği gerekçesi ile kamulaştırmanın iptali davasına  da başvurulabilmektedir.

II-) KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ

Bedel tespiti ise kamulaştırılan taşınmazın niteliğine göre yapılmaktadır. Kamulaştırma bedeli tespit edilirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 ve 11. maddeleri esas alınmaktadır.

Taşınmazın arsa niteliğinde olması halinde; cinsi, nevi, yüzölçümü, taşınmazın mal ve kaynağının mevkii, arazi fiyatlarındaki artış, arazinin okul, hastane ve merkezi bölgelere olan yakınlığı sebebiyle değerinde meydana gelecek olan artışı, emsal nitelikteki taşınmazların satış değerleri gibi hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir. Kamulaştırma ancak gerçek satış bedelinin tespiti ile hukuka uygun bir hale gelecektir. Buna ilişkin  Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2022 tarihli 2019/415 E.2022/312 K. sayılı ilamında bedel tespitinde esas alınacak hususlar belirtilmiştir.

Taşınmazın tarım arazisi vasfında olması halinde ise zirai gelir metodu uygulanarak kamulaştırma bedeli tespit edilmektedir. Zirai gelir metodunu uygulanmasında taşınmazın yeri, vasfı, yüzölçümü, cephesi, derinliği, konumu,  kadastro veya  imar parseli oluşları, metrekare birim fiyatı  gibi  özellikleri ile birlikte taşınmazın tarım arazisi olması sebebiyle tarımsal üretim maliyetine göre bedel tespiti yapılmaktadır. Tarımsal üretim maliyeti grafikleri taşınmazın bulunduğu Tarım Müdürlüğünden alınmakta ve buna göre kapitalizasyon faiz oranı belirlenmektedir.

Kapitalizasyon faiz oranı arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak tanımlanan, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunmaktadır. Bu miktar belirlenmesinde, taşınmaza ulaşım kolaylığı, arazinin tek parçadan oluşması, toprağın biçimi, mülk güvenliğinin olması, serbestçe alınıp satılabilmesi, nüfus yoğunluğunun fazlalığı ve münavebenin kolaylıkla değiştirilebilmesi gibi faktörler  de etkilemektedir.

Taşınmazın kıymet takdirinde arazilerin değerinin, taşınmaz mal veya kaynağın mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır. Bulunan net gelirin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile arazinin kamulaştırma bedeli ortaya çıkar. Bulunan bu bedel, her zaman hakkaniyete ve adalete uygun düşmeyebilir. Hakkaniyeti ve adaleti sağlamak, taşınmazın gerçek değerinin tespitini temin etmek için kanun bazı ilave tedbirler getirmiştir. Taşınmazdan alınan ürünün pazarlama kolaylığı, nakliye maliyetinin düşük olması, ulaşım kolaylıkları, şehirlere, ana yola, yerleşim alanına, il merkezine yakın olması gibi tarımsal faaliyet ve gereklerine uygun unsurlar, net gelir metodu ile bulunan bedele eklenir. 

Tespit edilen bedelin aile mirası olarak kalan taşınmazlar için yeterli maddi değeri karşılamaması günümüzdeki hukuk yargılamasının temel sorunlarından biridir. Yerel mahkemece yapılan yargılama sonucunda; tescil yönünden kesin, tespit yönünden ise istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verilmektedir.

III-) YARGITAY KARARLARI

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2017/16077 E.  2018/14607 K. Sayılı ilamında; Dairemize intikal eden dava dosyalarında düzenlenen bilirkişi raporları ve Türkiye genelinde üretim masraflarının brüt gelirin 1/3 oranında olması da dikkate alındığında münavebe bitkilerinden buğday, nohut, arpa ve ayçiçeğinin üretim masraflarının sırasıyla 85 TL, 85 TL, 75 TL ve 80 TL olacağı gözetilmeksizin ve beklenmeyen giderler eklenerek üretim masrafları daha fazla alınmak suretiyle aza hükmedilmesi,…… doğru görülmemiştir. Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 18/09/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2017/8612 E. 2017/18635 K. Sayılı ilamında; Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin 1/3’ünden fazla olamayacağını gözetmeden hesap yapan bilirkişi kurulu raporu esas alınarak hüküm kurulması,……..doğru görülmemiştir. Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, davacı idare harçtan muaf olduğundan harç alınmamasına, davalıdan aşağıda yazılı harcın alınmasına 13/09/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02/06/2016 tarihli 2016/7507 E. ve  2016/8854 K. sayılı kararı ; “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, iklim koşulları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ile bölgesindeki konumu (büyük yerleşim yerlerine uzaklığı vb) gözetildiğinde, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan ülkemizin değişik yörelerindeki kuru tarım arazilerinin değerlendirilmesinde, (değeri önemli biçimde etkileyen, kanıtlanmış farklı ve özel bir etkenin bulunması durumu dışında) kapitalizasyon faiz oranı %6 olarak alınmaktadır. Mahkemece uyulan bozma ilamında kapitalizasyon faizinin %5 alınması yönünde bir bozma olmadığı, dava konusu taşınmazın kuru tarım arazisi olarak kabul edildiği anlaşıldığına göre %6 oranı uygulanması gerektiği halde Dairemizin bozması sonrası alınan bilirkişi raporunda %5 kapitalizasyon faizine göre hesaplama yapılmış olması doğru görülmemiştir…. temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün oybirliğiyle bozulmasına” şeklinde hüküm kurulmuştur.

IV-) YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Özetle; kamulaştırma mülkiyet hakkının özüne dokunan bir işlemdir. Mülkiyet hakkına müdahale eden kamulaştırmanın hukuken geçerliliği, yasa ile öngörülen ilkelerin gereklilikleri ile uyumlu olmasına bağlıdır. Kamulaştırma bedel tespitinde takdir edilen gerçek bedel olması için 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 11. madde hükümlerinin her birinin ayrı ayrı uygulanması ile kamulaştırma bedelinin tam karşılığı olarak belirlenmesi sonucuna ulaşılacaktır. Taşınmazlara ilişkin her ne kadar kamu yararı gözetilerek kamulaştırma işlemi yapılsa da kamulaştırma bedelinin gerçek değeri üzerinden tespit edilmesi hususuna dikkat edilmelidir.

Ülkemizde kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek satış bedeline uygun olacak şekilde tespit edilmediğinden kişilerin mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir. Bu sebeple kamulaştırma tespit ve tescili kararlarının Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine bireysel başvuruda bulunulması gerekmektedir.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır. 

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453