Tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulmuş olan kira sözleşmesi devam ederken tarafların bu sözleşmeyle yüklendikleri edimleri yerine getirmesi gerekir. Ancak sözleşme devam ederken ortaya çıkan yeni şartlar bazen sözleşmedeki kira bedelinin tespit edilmesi ihtiyacını doğurur. Nitekim ortaya çıkan yeni durumlar karşısında kira bedeli emsal kiralara göre fahiş veya çok az kalmış olabilir. Bu durumda kira miktarının emsal kira bedelleri, kira artış oranları ve kiralananın niteliği gibi özellikler gözetilerek yeniden tespit edilmesi gerekebilir. Bu yazımızda endekse göre kira belirlenmesi değil kira parasının beş yıllık kira süresinden sonra tespitine ilişkin davalar incelenmiştir.

II. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASININ USUL ŞARTLARI

Bu davanın açılabilmesi için için geçerli bir kira ilişkisinin olması, kira süresinin beş seneyi geçmesi, dava açacak tarafın dava açmakta hukuki yararının olması gerekmektedir. Ayrıca dava açılmadan önce bu konuda arabuluculuk yapılmış olması gerekmektedir. İhtarname gönderilmesi şart olmamakla birlikte aşağıda açıklanacağı üzere kira sözleşmesinin yenilenmesinden en az otuz gün önce kiracıya ihtarname gönderilmesi yeni kiranın başlayacağı dönemin belirlenmesinde önem arz etmektedir.

A. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Bu dava kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

B. KİRA PARASININ TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR

Kira parasının geçen kira süresinde ortaya çıkan gelişmeler neticesinde emsallere göre az kaldığını iddia eden kiraya veren kira parasının arttırılarak tespiti; rayiçlere göre oldukça yüksek kira parası ödediğini iddia eden kiracı ise kira parasının azaltılarak tespiti için dava açabilir.

C. DAVA AÇMA SÜRESİ

Kira bedelinin tespiti davası kira süresinin beş seneyi geçmesi halinde her zaman açılabilir. Ancak dava açılış tarihi ve bazı diğer şartlar yeni kiranın ne zamandan itibaren geçerli olacağını etkilemektedir. 

1. Sözleşmenin yeni kira döneminden en az otuz gün önce,
2. Sözleşmenin yeni kira döneminden en az otuz gün önce karşı tarafa kira bedelinin arttırılacağı yazılı olarak bildirilmişse yeni kira döneminin sonuna kadar,
3. Eğer kira sözleşmesinde kira bedelinin artacağına ilişkin bir madde varsa yeni kira döneminin sonuna kadar 

dava açılması halinde mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

III. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASINDA NELER TALEP EDİLEBİLİR

Kiracı açacağı kira tespit davası ile kira parasının kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan durumlar neticesinde rayiçlerine göre yüksek kaldığını iddia etmekte ve bu nedenle kira parasının azaltılarak tespit edilmesini talep etmektedir.

Kiraya veren ise tam tersine kira parasının kira sözleşmesi yapıldıktan sonra meydana gelen gelişmeler uyarınca emsallere göre az kaldığını iddia etmekte ve bu nedenle kira parasının arttırılarak tespit edilmesini talep etmektedir.

IV. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASININ SONUCUNDA HAKİM NASIL KARAR VERİR? 

A. Taleple Bağlılık İlkesi

Kira bedelinin tespiti davalarında da taleple bağlılık ilkesi geçerlidir. Mahkeme kira bedeli için yapılan araştırma neticesinde tespit edilen kira bedeline davacının talebini aşar şekilde karar veremez. Örneğin kiraya veren kira bedelinin 35.000-TL olması gerektiğini iddia etmiş ve kira bedelinin 35.000-TL olarak tespit edilmesi talebiyle dava açmış, yapılan yargılamada ise kira bedelinin 40.000-TL olması gerektiği tespit edilmişse de taleple bağlılık ilkesi gereği mahkeme yeni dönem kirasının 35.000-TL olduğuna hükmedecektir.

B. Hakimin Takdir Yetkisi

Hakim, kira tespit davalarında kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir kira bedelini belirler. Kira tespit davalarında bilirkişi raporlarıyla tespit edilen kira bedelinde yaklaşık %20 hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır. 

C. Vekalet Ücreti

Tarafların davalarını avukatlarıyla takip etmeleri halinde kira tespiti davasını açan davacı iddialarını ispatlar ise lehine, iddiasını ispatlayamazsa aleyhine vekalet ücretine karar verilir.

Ancak davacı kiraya verenin talep ettiği kira bedelinden azına hakkaniyet indirimi nedeniyle hükmedilmişse aleyhe vekalet ücretine hükmedilmez.

D. Kısmi veya Belirsiz Dava Açılamaması ve Talebin Islah Edilememesi

Hakim dava devam ederken davacının ıslah ya da talep arttırım beyanına göre hüküm kuramaz. Nitekim kira parasının tespiti davaları belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılamaz. Davacı dava başındaki dilekçesiyle fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamaz ve sonradan ıslah veya talep artırım yoluyla talebini değiştiremez. 

V. İLGİLİ MEVZUAT 

Türk Borçlar Kanunu m.344

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Türk Borçlar Kanunu m.345

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

VI. EMSAL KARARLAR

Yargıtay HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021 kararı;

“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

Yargıtay 3. HD., E. 2017/7675 K. 2019/2965 T. 04.04.2019 kararı;

“Mahkemece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23/04/2010 tarihine göre, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde belirtilen yasal süre dikkate alınmadan 12/06/2015 tarihinde açılan davanın, zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine dair verilen karar; davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 04/04/2019 tarihli ve 2017/7675 E. 2019/2965 K. sayılı kararla; (…Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda 12/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir…”

Yargıtay 6. HD., E. 2014/9341 K. 2014/11318 T. 21.10.2014 kararı ve Yargıtay 6. HD., E. 2014/3215 K. 2014/14042 T. 16.12.2014 kararı;

“Kira tespiti davalarını hukuki yararının bulunması halinde kiracı da açabilir. Bu dava kira uyarlama davalarından farklı olup, kiracılık süreci içinde kiralananın durumu, bulunduğu konum ve ekonomik gelişmeler gibi faktörlere nazaran kiracının ödemekte olduğu kira parasının kendisini ekonomik yönden güç duruma sokması durumunda kira parasının tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. “

Yargıtay 3. HD., E. 2009/1776 K. 2009/2847 T. 26.02.2009

“Davalı idare tarafından ihtar ile bildirilen aylık kira parasının tarafları bağlayıcı bir sözleşme veya mahkeme ilamı bulunmadığı sürece, kiracının önerilen (ihtar edilen) bu kirayı talep edilen miktarda artırarak ödeme zorunluluğu bulunmadığından davacı kiracının dava açmakta hukuki yararı yoktur.”

Yargıtay 3. HD., E. 2011/12494 K. 2011/11625 T. 05.07.2011

“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde kiracılarında, kiralayanlar gibi aylık kira parasının tespitini istemeye hakkı olduğu belirtilmiştir. Ancak, kiracı yeni dönemde kira parasının emsallerine göre daha azaldığını ispat etmek zorundadır.”

Yargıtay 3. HD., E. 2012/23344 K. 2013/316 T. 16.01.2013

“Dava, kiracının açtığı kira tespit davasıdır. HGK.20.12.1967;163/164 sayılı kararına göre de; “Kiracı kira parasının indirilmesi (tenzili) talebiyle kira tespit davası açabilir.”

Ankara BAM, 15. HD., E. 2021/3193 K. 2023/1276 T. 19.4.2023

“Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2014/3215 Esas – 2014/14042 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere kira tespiti davalarını hukuki yararının bulunması halinde kiracı da açabilir. Bu dava kira uyarlama davalarından farklı olup, kiracılık süreci içinde kiralananın durumu, bulunduğu konum ve ekonomik gelişmeler gibi faktörlere nazaran kiracının ödemekte olduğu kira parasının kendisini ekonomik yönden güç duruma sokması durumunda kira parasının tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır”

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASI yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve tüzel kişi fark etmeksizin taşınmazın gerçek bedeli karşılığında mülkiyetinin kamuya tahsis edilmesini ifade etmektedir. Kamulaştırma hukukumuzda kamu gücüne  haiz kurumlar tarafından yapılmaktadır. İlgili kurul kararı gereğince taşınmazın kamuya hizmet etmesi amacıyla kamu yararı kararı alınarak kamulaştırma bedeli tespit edilmektedir.

 Ayrıca acele kamulaştırma işlemi  ile Asliye Hukuk Mahkemesinde keşfe çıkılmak suretiyle kamulaştırma bedeli tespit edilir. Tespit edilen bedel değişik iş dosyasına depo edilmektedir. Bu tespite ilişkin kamulaştırma ilanı taşınmaz maliklerine bildirilir. Malikler tarafından kamulaştırma bedeli kabul edilmemesi üzerine kamu yararı gözeten kurumca dava açılır ve davalı sıfatı ile dosya tarafınıza tebliğ edilir.

Kamulaştırma ilanının tebliği üzerine 60 gün içerisinde idari dava yoluna başvurularak kamulaştırma işleminin kamu yararı gözetmediği gerekçesi ile kamulaştırmanın iptali davasına  da başvurulabilmektedir.

II-) KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ

Bedel tespiti ise kamulaştırılan taşınmazın niteliğine göre yapılmaktadır. Kamulaştırma bedeli tespit edilirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 ve 11. maddeleri esas alınmaktadır.

Taşınmazın arsa niteliğinde olması halinde; cinsi, nevi, yüzölçümü, taşınmazın mal ve kaynağının mevkii, arazi fiyatlarındaki artış, arazinin okul, hastane ve merkezi bölgelere olan yakınlığı sebebiyle değerinde meydana gelecek olan artışı, emsal nitelikteki taşınmazların satış değerleri gibi hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir. Kamulaştırma ancak gerçek satış bedelinin tespiti ile hukuka uygun bir hale gelecektir. Buna ilişkin  Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2022 tarihli 2019/415 E.2022/312 K. sayılı ilamında bedel tespitinde esas alınacak hususlar belirtilmiştir.

Taşınmazın tarım arazisi vasfında olması halinde ise zirai gelir metodu uygulanarak kamulaştırma bedeli tespit edilmektedir. Zirai gelir metodunu uygulanmasında taşınmazın yeri, vasfı, yüzölçümü, cephesi, derinliği, konumu,  kadastro veya  imar parseli oluşları, metrekare birim fiyatı  gibi  özellikleri ile birlikte taşınmazın tarım arazisi olması sebebiyle tarımsal üretim maliyetine göre bedel tespiti yapılmaktadır. Tarımsal üretim maliyeti grafikleri taşınmazın bulunduğu Tarım Müdürlüğünden alınmakta ve buna göre kapitalizasyon faiz oranı belirlenmektedir.

Kapitalizasyon faiz oranı arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak tanımlanan, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunmaktadır. Bu miktar belirlenmesinde, taşınmaza ulaşım kolaylığı, arazinin tek parçadan oluşması, toprağın biçimi, mülk güvenliğinin olması, serbestçe alınıp satılabilmesi, nüfus yoğunluğunun fazlalığı ve münavebenin kolaylıkla değiştirilebilmesi gibi faktörler  de etkilemektedir.

Taşınmazın kıymet takdirinde arazilerin değerinin, taşınmaz mal veya kaynağın mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır. Bulunan net gelirin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile arazinin kamulaştırma bedeli ortaya çıkar. Bulunan bu bedel, her zaman hakkaniyete ve adalete uygun düşmeyebilir. Hakkaniyeti ve adaleti sağlamak, taşınmazın gerçek değerinin tespitini temin etmek için kanun bazı ilave tedbirler getirmiştir. Taşınmazdan alınan ürünün pazarlama kolaylığı, nakliye maliyetinin düşük olması, ulaşım kolaylıkları, şehirlere, ana yola, yerleşim alanına, il merkezine yakın olması gibi tarımsal faaliyet ve gereklerine uygun unsurlar, net gelir metodu ile bulunan bedele eklenir. 

Tespit edilen bedelin aile mirası olarak kalan taşınmazlar için yeterli maddi değeri karşılamaması günümüzdeki hukuk yargılamasının temel sorunlarından biridir. Yerel mahkemece yapılan yargılama sonucunda; tescil yönünden kesin, tespit yönünden ise istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verilmektedir.

III-) YARGITAY KARARLARI

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2017/16077 E.  2018/14607 K. Sayılı ilamında; Dairemize intikal eden dava dosyalarında düzenlenen bilirkişi raporları ve Türkiye genelinde üretim masraflarının brüt gelirin 1/3 oranında olması da dikkate alındığında münavebe bitkilerinden buğday, nohut, arpa ve ayçiçeğinin üretim masraflarının sırasıyla 85 TL, 85 TL, 75 TL ve 80 TL olacağı gözetilmeksizin ve beklenmeyen giderler eklenerek üretim masrafları daha fazla alınmak suretiyle aza hükmedilmesi,…… doğru görülmemiştir. Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 18/09/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2017/8612 E. 2017/18635 K. Sayılı ilamında; Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin 1/3’ünden fazla olamayacağını gözetmeden hesap yapan bilirkişi kurulu raporu esas alınarak hüküm kurulması,……..doğru görülmemiştir. Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, davacı idare harçtan muaf olduğundan harç alınmamasına, davalıdan aşağıda yazılı harcın alınmasına 13/09/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02/06/2016 tarihli 2016/7507 E. ve  2016/8854 K. sayılı kararı ; “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, iklim koşulları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ile bölgesindeki konumu (büyük yerleşim yerlerine uzaklığı vb) gözetildiğinde, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan ülkemizin değişik yörelerindeki kuru tarım arazilerinin değerlendirilmesinde, (değeri önemli biçimde etkileyen, kanıtlanmış farklı ve özel bir etkenin bulunması durumu dışında) kapitalizasyon faiz oranı %6 olarak alınmaktadır. Mahkemece uyulan bozma ilamında kapitalizasyon faizinin %5 alınması yönünde bir bozma olmadığı, dava konusu taşınmazın kuru tarım arazisi olarak kabul edildiği anlaşıldığına göre %6 oranı uygulanması gerektiği halde Dairemizin bozması sonrası alınan bilirkişi raporunda %5 kapitalizasyon faizine göre hesaplama yapılmış olması doğru görülmemiştir…. temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün oybirliğiyle bozulmasına” şeklinde hüküm kurulmuştur.

IV-) YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Özetle; kamulaştırma mülkiyet hakkının özüne dokunan bir işlemdir. Mülkiyet hakkına müdahale eden kamulaştırmanın hukuken geçerliliği, yasa ile öngörülen ilkelerin gereklilikleri ile uyumlu olmasına bağlıdır. Kamulaştırma bedel tespitinde takdir edilen gerçek bedel olması için 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 11. madde hükümlerinin her birinin ayrı ayrı uygulanması ile kamulaştırma bedelinin tam karşılığı olarak belirlenmesi sonucuna ulaşılacaktır. Taşınmazlara ilişkin her ne kadar kamu yararı gözetilerek kamulaştırma işlemi yapılsa da kamulaştırma bedelinin gerçek değeri üzerinden tespit edilmesi hususuna dikkat edilmelidir.

Ülkemizde kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek satış bedeline uygun olacak şekilde tespit edilmediğinden kişilerin mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir. Bu sebeple kamulaştırma tespit ve tescili kararlarının Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine bireysel başvuruda bulunulması gerekmektedir.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır. 

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASI yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

I-) KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE ÖDEME YASAĞINA İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER

Türk parasının kıymetini korumak amacıyla, Türk parasının yabancı paralar karşısındaki değerinin belirlenmesine, döviz ve dövizi temsil eden belgelere ilişkin tüm işlemler ile dövizlerin tasarruf ve idaresine, Türk parası ve Türk parasını temsil eden belgelerin ithal ve ihracına, kıymetli maden, taş ve eşyalara ilişkin işlemlere, ihracata, ithalata, özelliği olan ihracat ve ithalata, görünmeyen işlemlere, sermaye hareketlerine ilişkin kambiyo işlemlerine ait düzenleyici, sınırlayıcı esaslar hakkındaki tespit ve tayinler 07/08/1989 tarihinde yürürlüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ile yapılmıştır.

Bu kararda yapılan ve uygulamada sorulara neden olan önemli değişiklik 13/09/2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılmıştır. 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 1’inci maddesi ile 32 Sayılı Karar’ın m.4/g “Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.” şeklindeki g bendi eklenmiştir. Bu değişiklik uyarınca Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaklanmıştır.

Türk Parası Kıymetı̇nı̇ Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlı̇şkı̇n Teblı̇ğ (Teblı̇ğ No: 2008-32/34) m.8/f.2 hükmünde de konuya ilişkin “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil

gayrimenkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.” şeklinde düzenleme getirilmiştir.

Bu durumda aşağıdaki şartları sağlayan hallerdeki sözleşmelerde kira bedeli 1.000 ABD doları olarak belirlenemeyeceği gibi 1.000 ABD dolarının kira ödeme günündeki TL karşılığı olarak da belirlenemeyecektir.

II-) YABANCI PARAYLA KİRA SÖZLEŞMESİ YASAĞININ ŞARTLARI VE KAPSAMI

A-) Sözleşmenin iki tarafının da Türkiye’de yerleşik kişiler olması.

Kira sözleşmesinin kiraya veren/kiralayan ve kiracı olarak iki tarafı vardır. Kiracının veya kiralaya verenin birden fazla kişi olması ve bir tarafın tüzel kişi olması bunu değiştirmez. Örneğin babalarından miras kalan evi iki kardeşin üç üniversite öğrencisine kiraya vermesi halinde kiraya veren iki kardeşin ikisi birlikte kiraya veren tarafı, üç üniversite öğrencinin üçü birden kiracı tarafı oluşturmakta ve sözleşme yine iki taraflı olarak kurulmaktadır. Dövizle kiralama yasağının uygulanabilmesi için sözleşmenin iki tarafındaki bu kişilerin Türkiye’de yerleşik kişiler olması gerekmektedir.

B-) Kiralanan taşınmazın yurt içinde olması

C-) Sözleşmenin Bakanlıkça İstisna Kapsamına Alınmamış Olması.

Bakanlıkça istisna kapsamına alınan hallerdeki sözleşmelerde bu yasak uygulanmayacaktır. Türk Parası Kıymetı̇nı̇ Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlı̇şkı̇n Teblı̇ğ (Teblı̇ğ No: 2008-32/34) 8. maddesinde bu yasağın uygulanmayacağı haller şu şekilde belirtilmiştir:

1. Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanması,

2. Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanması,

3. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; yurt dışında ifa edilecekler ile gemi adamlarının taraf oldukları dışında kalan iş sözleşmeleri,

4. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri;

a. Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin taraf oldukları hizmet sözleşmeleri,

b. İhracat, transit ticaret, ihracat sayılan satış ve teslimler ile döviz kazandırıcı hizmet ve faaliyetler kapsamında yapılan hizmet sözleşmeleri,

c. Türkiye’de yerleşik kişilerin yurtdışında gerçekleştirecekleri faaliyetler kapsamında yapılan hizmet sözleşmeleri,

ç. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; Türkiye’de başlayıp yurtdışında sonlanan, yurtdışında başlayıp Türkiye’de sonlanan veya yurt dışında başlayıp yurtdışında sonlanan hizmet sözleşmeleri.

d. Türkiye’de yerleşik kişilerin Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinde akdedeceği konaklama hizmet sözleşmeleri.

dışında kalan danışmanlık, aracılık ve taşımacılık dâhil hizmet sözleşmeleri,

5. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; döviz cinsinden maliyet içeren eser sözleşmeleri,

6. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; taşıt satış sözleşmeleri dışında kalan menkul satış sözleşmeleri,

7. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; taşıt kiralama sözleşmeleri dışında kalan menkul kiralama sözleşmeleri,

8. Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; bilişim teknolojileri kapsamında yurt dışında üretilen yazılımlara ilişkin satış sözleşmeleri,

9. 4490 sayılı Türk Uluslararası Gemi Sicili Kanunu ile 491 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda tanımlanan gemilere ilişkin finansal kiralama (leasing) sözleşmeleri,

10. 32 sayılı Kararın 17 ve 17/A maddeleri kapsamında yapılacak finansal kiralama (leasing) sözleşmeleri,

11. On altıncı fıkra hükümleri saklı kalmak kaydıyla, kamu kurum ve kuruluşlarının veya Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı şirketlerinin taraf olduğu gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama dışında kalan sözleşmeler,

12. Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu döviz cinsinden veya dövize endeksli ihaleler, sözleşmeler ve milletlerarası andlaşmaların ifası kapsamında gerçekleştirilecek olan projeler dahilinde; yükleniciler veya görevli şirketlerin ve bunların sözleşme imzaladığı tarafların üçüncü taraflarla akdedeceği veya bahsi geçen projeler çerçevesinde akdedilecek, gayrimenkul satış sözleşmeleri ve iş sözleşmeleri dışında kalan sözleşmeler,

13. 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen işlemlere ilişkin olarak yapılan sözleşmeler,

14. Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin işveren veya hizmet alan olarak taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmeler,

15. Türkiye’de yerleşik yolcu, yük veya posta taşıma faaliyetinde bulunan ticari havayolu işletmeleri; hava taşıma araçlarına, motorlarına ve bunların aksam ve parçalarına yönelik teknik bakım hizmeti veren şirketler; sivil havacılık mevzuatı kapsamında havalimanlarında yer hizmetleri yapmak üzere çalışma ruhsatı alan veya yetkilendirilen kamu ya da özel hukuk tüzel kişiliği statüsündeki kuruluşlar ile söz konusu kuruluşların kurdukları işletme ve şirketler ile doğrudan veya dolaylı olarak sermayelerinde en az yüzde elli hisse oranına sahip olduğu ortaklıkların Türkiye’de yerleşik kişilerle yaptığı ayrimenkul satış, gayrimenkul kiralama ve iş sözleşmeleri haricindeki sözleşmeler,

16. Uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler.

III-) DÖVİZLE ÖDEME KARARLAŞTIRILAN SÖZLEŞMELERİN DURUMU

13/09/2018 tarihinden önce akdedilmiş ve dövizle sözleşme yasağı kapsamında bulunan kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin 32 sayılı Karar’ın geçici 8. maddesi uyarınca yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Tebliğde konut ve çatılı iş yerleri için ayrıca düzenleme yapılmış olup bunlardaki yeniden belirleme özel düzenleme uyarınca yapılacaktır.

IV-)  KONUYA İLİŞKİN YARGI KARARLARI

Yargıtay 3. HD., E. 2021/1139 K. 2021/11528 T. 16.11.2021 kararı

“Bu itibarla; taraflar arasında 01/02/2014 tarihinde akdedilen, dava tarihi itibariyle ifası devam etmekte olan kira sözleşmesinin “Özel Şartlar” başlıklı kısmının 1 inci maddesindeki; ilk beş yıl bitiminde kira bedelinin yıllık net 120.000 $ karşılığı TL yıllık olarak ödenecektir. ” şeklinde dövize endeksli olarak belirlenen bu kira bedelinin Türk Lirasına göre yeniden belirlenmesinde zorunluluk olmakla sözleşme taraflarınca bu konuda mutabakata varılarak yeniden belirleme yapılmadığından ilk derece mahkemesince yukarıda belirtilen ilgili mevzuat hükümleri uyarınca değerlendirme yapılıp gerekirse alanında uzman bilirkişi raporu alınmak suretiyle sözleşmede dövize endeksli olarak belirlenen kira bedelinin 01/02/2019 tarihinden geçerli olmak üzere Türk parası cinsinden yeniden belirlenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle davanın reddine hükmedilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”

Kayseri BAM, 3. HD., E. 2020/1006 K. 2020/611 T. 21.9.2020 kararı

“icra takibine konu edilen, kira alacağının tebliğ tarihi itibariyle gecikmiş alacak niteliğinde olduğu anlaşıldığından Türk Parasını Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair 2018-32/51 numaralı Tebliği döviz cinsinden ve dövize endeksli sözleşmeler başlıklı 8/24. maddesinin son cümlesi uyarınca gecikmiş alacaklar yönünden ilgili madde hükmünün uygulanamayacağı anlaşıldığından kira bedelinin anılan tebliği uyarınca yeniden belirlenmesi gerekmediği dolayısıyla takibin döviz cinsi üzerinden başlatılmasında hukuka aykırı yön bulunmadığı gibi davacı kiralayan tarafından icra takibinde kira bedelinin döviz cinsi üzerinden başlatılmadığı Türk Lirasına çevrilmiş olduğu, Türk lirasına çevrilmiş olmakla birlikte; 06/10/2018 tarihli 30557 numaralı Resmi Gazetede yayınlanan Türk Parasını Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ (tebliğ no 208-32/34 )”de değişiklik yapılmasına dair tebliğin (tebliğ no 2018-32/51 )yürürlüğü itibariyle 01/02/2017 ve 01/02/2018 döneminde muaccel olmuş olan gecikmiş alacaklar yönünden kira alacağına uygulanamayacağından; davalı kiracının döviz cinsinden olan kira alacağının 02/01/2018 tarihli TCMB efektif satış kuru üzerinden euro için 4.5525 üzerinden hesaplanarak TÜFE oranlarının hesaplanması gerekirken, dövizin icra takibine konu edilen tarih üzerinden hesaplanmış olduğu yönündeki istinafının yerinde olmadığı, ilk derece mahkemesi kararının isabetli olduğu görülmüştür.”

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE ÖDEME YASAĞI yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

“Tahliye taahhütnamesi” genellikle kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklarda kullanılan bir belgedir. Bu belge, kiracının, belirli bir tarihte ya da süre içerisinde, kira sözleşmesinin sona ermesi ve evi boşaltması konusunda bir taahhüt verdiğini gösterir. Tahliye taahhütnamesi genellikle kira sözleşmesinin sonlanması için ihtiyaç duyulan süreçlerde kullanılır. Kiracı, taahhütname ile belirli bir tarihte evi boşaltmayı kabul eder. Böylelikle, ev sahibi de bu taahhütnameyi bir delil olarak kullanabilir. Bu belge, genellikle yazılı olarak düzenlenir ve her iki tarafın da anlaşmazlık yaşaması durumunda yasal bir dayanak oluşturur.

Kiracı, taahhütnamede belirtilen tarihe kadar evi boşaltmazsa ev sahibi yasal yollara başvurabilir ve tahliye sürecini başlatabilir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmelerinin sonlandırılması sürecinde güvenliği sağlamak adına kullanılır. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmaması ve her iki tarafın da haklarının korunması için bu belgenin düzenlenmesi önerilir. Yine de bu tür belgelerin hazırlanması veya imzalanması öncesinde, tarafların yasal düzenlemelere ve sözleşmeye ilişkin detaylara dikkat etmeleri, konuya hakim bir avukattan hukuki destek almaları önemlidir.

II-) Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1’e göre; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Maddeden de anlaşılacağı üzere, tahliye taahhütnamesi birtakım “geçerlilik şartlarına” sahiptir.

A-) Yazılılık

Her şeyden önce, tahliye taahhütnamesi “yazılı” olmak zorundadır. Aksi durumda ortada bir tahliye taahhütnamesi olduğundan bahsedilemez. Buradaki yazılılık unsuru, resmi şekle tabi değildir. Yani “adi yazılı” tahliye taahhütnamesi; örnek verecek olunursa herhangi bir kağıda elle yazılıp imza altına alınan bir taahhütname dahi, yazılılık unsurunu karşılar.

B-) Tarafların İmzası

Tahliye taahhütnamesi kiracı ve kiraya veren tarafından imza altına alınmalıdır. Taahhütname, kiracı veya onun yetkili temsilcisi dışında biri tarafından imzalanırsa geçersiz kabul edilecektir (yetkili temsilci, tahliye taahhütnamesi imzalamak üzere özel olarak yetkilendirilmiş olmalıdır). Aynı şekilde kiraya veren de taahhütnameyi imza altına almak zorundadır. Kiraya veren dışında başka bir kimseye verilen taahhüt, geçerlilik taşımayacaktır.

C-) Tarih İbaresi

Tahliye taahhütnamesi, ilgili maddede belirtildiği üzere, kiracının kiralananı hangi tarihte boşaltacağını açık olarak içermelidir. Üzerinde tarih bulunmayan bir tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinden bahsedilemez. Bu tarih, kiralananın teslim alınmasından sonraki bir tarih olmalıdır.

III-) Kiraya Verenin Başvuru Hakkı

İlgili madde kiraya verenin tahliye taahhüdünü, taahhüt metnindeki tarihten itibaren bir ay içinde, icra ya da dava yoluyla işleme koyması gerektiğini düzenlemiştir. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre olduğundan, sürenin geçmesiyle birlikte kiraya verene tanınan bu hak da ortadan kalkacaktır. Yani; kiraya veren, hak kaybına uğramamak ve kiracının tahliyesini sağlayabilmek için taahhütname üzerindeki tarihten itibaren bir ay içinde (örneğin taahhütte belirtilen tarih 15 Kasım 2023 ise 15 Aralık 2023 tarihine kadar) belirtilen yollardan birine müracaat etmelidir.

IV-) Yüksek Mahkeme Kararı

“…somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nin 6 ve HMK’nin 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021, E. 2017/975, K. 2021/1108)

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının bazı şartları vardır. Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları ya da kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise kiraya veren açacağı davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracıyı tahliye edebilir.

I-) GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davalarına bakmaya görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

II-) DAVANIN KAZANILMASINDA ETKİLİ HUSUSLAR NELERDİR

A-) DAVA ŞARTLARI

1-) GENEL ŞARTLAR

Malikin ihtiyacı sebebiyle dava açılabilmesi iki ayrı durumdan kaynaklanabilir.

1- Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları.

2- Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olması.

Uygulamada daha sık karşılaşılan durum kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymasıdır. Bu nedenle bu yazıda bu durumu inceleyeceğiz. Davacının aynı ilde başka taşınmazının bulunmadığı, başka taşınmazı varsa onun ihtiyacını karşılamadığı gibi hususları her türlü delille ispat etmesi gerekmektedir.

2-) ARABULCULUK ŞARTI

7445 sayılı yasanın 37. Maddesi ile 6325 sayılı yasada düzenlenen 18/B hükmü uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması şarttır.

B-) SÜRESİ

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca malik, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

III-) DAVADA NELER TALEP EDİLEBİLİR

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazın konut veya iş yeri olarak kullanılması yönünde gerçek ve samimi bir ihtiyaçları olması halinde bu dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Gerçek ve samimi kabul edilebilecek ihtiyaçlara örnek olarak bazı haller sayılabilir:

1. Kiraya verenin kirada oturması,
2. Kiraya verenin eşinden boşanması,
3. Kiralananın kiraya verenin çocuğunun eğitim aldığı kurumlara yakın olması,
4. Kiraya verenin evlenmesi, çocuğunun olması gibi sebeplerle oturduğu evin küçük gelmesi,
5. Kiraya verenin yurt dışından kesin dönüş yapması,

Bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar nedeniyle tahliye yapılamayacağını belirtmiştir.

IV-) DAVANIN SONUCUNDA HANGİ İHTİMALLER SÖZ KONUSUDUR

A-) DAVANIN KAZANILMASI

Mahkemenin davanın kabulüne ilişkin kararının kesinleşmesiyle kiracı evi boşaltmak zorundadır. Kiracı kendi iradesiyle evi boşaltmaz ise icra müdürlüğü marifetiyle evin tahliyesi sağlanabilmektedir. Kiracı tahliye sırasında taşınmazdaki eşyalarını teslim almaktan kaçınırsa bu eşyalar yediemin sıfatıyla bir depoya kaldırılmaktadır.

Davanın kazanılmasının bir diğer sonucu ise yeniden kiralama yasağıdır. İhtiyaç sebebine dayanarak kiracısını çıkaran malik, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Malik bu yasağı ihlal ederse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

B-) DAVANIN KAYBEDİLMESİ

Davanın kaybedilmesinin ilk sonucu yapılan yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretinin davacı üzerine kalmasıdır.

Davanın reddedilmesi halinde kiracı için malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyesini düzenleyen yasa hükmü uyarınca tahliye kararı alınamamış olur. Ancak bu durum eğer şartları varsa diğer tahliye sebeplerine dayanılmasını ve bu sebepler uyarınca dava açılmasını engellemez. Ayrıca malik bir sonraki kira dönemi sonunda ihtiyacı olması halinde tekrar ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

V-) İLGİLİ MEVZUAT VE EMSAL İÇTİHATLAR

A-) İLGİLİ MEVZUAT

Malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi, malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyeden ayrı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun m.350 hükmünde“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Aynı kanunun devamında m.355 hükmünde ise “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz….Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklinde yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir.

B-) EMSAL İÇTİHATLAR

Yargıtay 6. HD., E. 2015/8670 K. 2016/1815 T. 9.3.2016 kararı:

“Somut olayda; Her ne kadar bilirkişi raporunda 1774 ada 11 parselde bulunan taşınmazın konumu ve bahçesinin bulunması sebebiyle yapılacak işe daha uygun olduğu belirtilmişse de; Dava konusu taşınmazın ise kullanım alanının aynı olduğu, ihtiyaç konusuna uygun ve aynı işin yapıldığı ve bu iş için kullanıldığı, emsal taşınmazın boş olmadığı tamamının başka bir şirkete kiralandığı anlaşılmaktadır.Davacı, malikin taşınmazlarından ihtiyaca konu işi yapmak için dava konusu taşınmazı tercih ettiği, ihtiyaçlının okuldan mezun olduğu, yüksek lisansın yapılacak işe engel olmayacağı ve ihtiyaç iddiasının tanık beyanları ile de kanıtlandığı hususları birlikte değerlendirildiğinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Yargıtay 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016 kararı:

 “Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir.

Davacı tarafça keşide edilen 28.05.2015 tarihli tahliye iradesini bildirir ihtarname var ise de, bu ihtar 01.07.2015-01.07.2016 kira dönemi için süre koruyucu niteliğindedir. Bu durumda mahkemece davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”

Dava açma süresi kira sözleşmesinin türüne göre değişmektedir. Süresinde açılmayan davalar doğrudan süreden reddedilmektedir. Ayrıca ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı, olayın şartlarına göre değerlendirilmektedir. Dava açma süresinin sizin sözleşmenize göre belirlenebilmesi ve ihtiyacınız özelinde değerlendirme yapılabilmesi için iletişim formunu doldurarak veya telefonla bize ulaşabilirsiniz.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI yazısı ilk önce Dike Hukuk üzerinde ortaya çıktı.