MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının bazı şartları vardır. Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları ya da kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise kiraya veren açacağı davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracıyı tahliye edebilir.

I-) GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davalarına bakmaya görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

II-) DAVANIN KAZANILMASINDA ETKİLİ HUSUSLAR NELERDİR

A-) DAVA ŞARTLARI

1-) GENEL ŞARTLAR

Malikin ihtiyacı sebebiyle dava açılabilmesi iki ayrı durumdan kaynaklanabilir.

1- Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları.

2- Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olması.

Uygulamada daha sık karşılaşılan durum kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymasıdır. Bu nedenle bu yazıda bu durumu inceleyeceğiz. Davacının aynı ilde başka taşınmazının bulunmadığı, başka taşınmazı varsa onun ihtiyacını karşılamadığı gibi hususları her türlü delille ispat etmesi gerekmektedir.

2-) ARABULCULUK ŞARTI

7445 sayılı yasanın 37. Maddesi ile 6325 sayılı yasada düzenlenen 18/B hükmü uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması şarttır.

B-) SÜRESİ

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca malik, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

III-) DAVADA NELER TALEP EDİLEBİLİR

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazın konut veya iş yeri olarak kullanılması yönünde gerçek ve samimi bir ihtiyaçları olması halinde bu dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Gerçek ve samimi kabul edilebilecek ihtiyaçlara örnek olarak bazı haller sayılabilir:

1. Kiraya verenin kirada oturması,
2. Kiraya verenin eşinden boşanması,
3. Kiralananın kiraya verenin çocuğunun eğitim aldığı kurumlara yakın olması,
4. Kiraya verenin evlenmesi, çocuğunun olması gibi sebeplerle oturduğu evin küçük gelmesi,
5. Kiraya verenin yurt dışından kesin dönüş yapması,

Bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar nedeniyle tahliye yapılamayacağını belirtmiştir.

IV-) DAVANIN SONUCUNDA HANGİ İHTİMALLER SÖZ KONUSUDUR

A-) DAVANIN KAZANILMASI

Mahkemenin davanın kabulüne ilişkin kararının kesinleşmesiyle kiracı evi boşaltmak zorundadır. Kiracı kendi iradesiyle evi boşaltmaz ise icra müdürlüğü marifetiyle evin tahliyesi sağlanabilmektedir. Kiracı tahliye sırasında taşınmazdaki eşyalarını teslim almaktan kaçınırsa bu eşyalar yediemin sıfatıyla bir depoya kaldırılmaktadır.

Davanın kazanılmasının bir diğer sonucu ise yeniden kiralama yasağıdır. İhtiyaç sebebine dayanarak kiracısını çıkaran malik, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Malik bu yasağı ihlal ederse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

B-) DAVANIN KAYBEDİLMESİ

Davanın kaybedilmesinin ilk sonucu yapılan yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretinin davacı üzerine kalmasıdır.

Davanın reddedilmesi halinde kiracı için malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyesini düzenleyen yasa hükmü uyarınca tahliye kararı alınamamış olur. Ancak bu durum eğer şartları varsa diğer tahliye sebeplerine dayanılmasını ve bu sebepler uyarınca dava açılmasını engellemez. Ayrıca malik bir sonraki kira dönemi sonunda ihtiyacı olması halinde tekrar ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

V-) İLGİLİ MEVZUAT VE EMSAL İÇTİHATLAR

A-) İLGİLİ MEVZUAT

Malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi, malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyeden ayrı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun m.350 hükmünde“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Aynı kanunun devamında m.355 hükmünde ise “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz….Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklinde yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir.

B-) EMSAL İÇTİHATLAR

Yargıtay 6. HD., E. 2015/8670 K. 2016/1815 T. 9.3.2016 kararı:

“Somut olayda; Her ne kadar bilirkişi raporunda 1774 ada 11 parselde bulunan taşınmazın konumu ve bahçesinin bulunması sebebiyle yapılacak işe daha uygun olduğu belirtilmişse de; Dava konusu taşınmazın ise kullanım alanının aynı olduğu, ihtiyaç konusuna uygun ve aynı işin yapıldığı ve bu iş için kullanıldığı, emsal taşınmazın boş olmadığı tamamının başka bir şirkete kiralandığı anlaşılmaktadır.Davacı, malikin taşınmazlarından ihtiyaca konu işi yapmak için dava konusu taşınmazı tercih ettiği, ihtiyaçlının okuldan mezun olduğu, yüksek lisansın yapılacak işe engel olmayacağı ve ihtiyaç iddiasının tanık beyanları ile de kanıtlandığı hususları birlikte değerlendirildiğinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Yargıtay 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016 kararı:

 “Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir.

Davacı tarafça keşide edilen 28.05.2015 tarihli tahliye iradesini bildirir ihtarname var ise de, bu ihtar 01.07.2015-01.07.2016 kira dönemi için süre koruyucu niteliğindedir. Bu durumda mahkemece davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”

Dava açma süresi kira sözleşmesinin türüne göre değişmektedir. Süresinde açılmayan davalar doğrudan süreden reddedilmektedir. Ayrıca ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı, olayın şartlarına göre değerlendirilmektedir. Dava açma süresinin sizin sözleşmenize göre belirlenebilmesi ve ihtiyacınız özelinde değerlendirme yapılabilmesi için iletişim formunu doldurarak veya telefonla bize ulaşabilirsiniz.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453

---