I. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASI

Tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulmuş olan kira sözleşmesi devam ederken tarafların bu sözleşmeyle yüklendikleri edimleri yerine getirmesi gerekir. Ancak sözleşme devam ederken ortaya çıkan yeni şartlar bazen sözleşmedeki kira bedelinin tespit edilmesi ihtiyacını doğurur. Nitekim ortaya çıkan yeni durumlar karşısında kira bedeli emsal kiralara göre fahiş veya çok az kalmış olabilir. Bu durumda kira miktarının emsal kira bedelleri, kira artış oranları ve kiralananın niteliği gibi özellikler gözetilerek yeniden tespit edilmesi gerekebilir. Bu yazımızda endekse göre kira belirlenmesi değil kira parasının beş yıllık kira süresinden sonra tespitine ilişkin davalar incelenmiştir.

II. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASININ USUL ŞARTLARI

Bu davanın açılabilmesi için için geçerli bir kira ilişkisinin olması, kira süresinin beş seneyi geçmesi, dava açacak tarafın dava açmakta hukuki yararının olması gerekmektedir. Ayrıca dava açılmadan önce bu konuda arabuluculuk yapılmış olması gerekmektedir. İhtarname gönderilmesi şart olmamakla birlikte aşağıda açıklanacağı üzere kira sözleşmesinin yenilenmesinden en az otuz gün önce kiracıya ihtarname gönderilmesi yeni kiranın başlayacağı dönemin belirlenmesinde önem arz etmektedir.

A. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Bu dava kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

B. KİRA PARASININ TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR

Kira parasının geçen kira süresinde ortaya çıkan gelişmeler neticesinde emsallere göre az kaldığını iddia eden kiraya veren kira parasının arttırılarak tespiti; rayiçlere göre oldukça yüksek kira parası ödediğini iddia eden kiracı ise kira parasının azaltılarak tespiti için dava açabilir.

C. DAVA AÇMA SÜRESİ

Kira bedelinin tespiti davası kira süresinin beş seneyi geçmesi halinde her zaman açılabilir. Ancak dava açılış tarihi ve bazı diğer şartlar yeni kiranın ne zamandan itibaren geçerli olacağını etkilemektedir. 

1. Sözleşmenin yeni kira döneminden en az otuz gün önce,
2. Sözleşmenin yeni kira döneminden en az otuz gün önce karşı tarafa kira bedelinin arttırılacağı yazılı olarak bildirilmişse yeni kira döneminin sonuna kadar,
3. Eğer kira sözleşmesinde kira bedelinin artacağına ilişkin bir madde varsa yeni kira döneminin sonuna kadar 

dava açılması halinde mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

III. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASINDA NELER TALEP EDİLEBİLİR

Kiracı açacağı kira tespit davası ile kira parasının kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan durumlar neticesinde rayiçlerine göre yüksek kaldığını iddia etmekte ve bu nedenle kira parasının azaltılarak tespit edilmesini talep etmektedir.

Kiraya veren ise tam tersine kira parasının kira sözleşmesi yapıldıktan sonra meydana gelen gelişmeler uyarınca emsallere göre az kaldığını iddia etmekte ve bu nedenle kira parasının arttırılarak tespit edilmesini talep etmektedir.

IV. KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASININ SONUCUNDA HAKİM NASIL KARAR VERİR? 

A. Taleple Bağlılık İlkesi

Kira bedelinin tespiti davalarında da taleple bağlılık ilkesi geçerlidir. Mahkeme kira bedeli için yapılan araştırma neticesinde tespit edilen kira bedeline davacının talebini aşar şekilde karar veremez. Örneğin kiraya veren kira bedelinin 35.000-TL olması gerektiğini iddia etmiş ve kira bedelinin 35.000-TL olarak tespit edilmesi talebiyle dava açmış, yapılan yargılamada ise kira bedelinin 40.000-TL olması gerektiği tespit edilmişse de taleple bağlılık ilkesi gereği mahkeme yeni dönem kirasının 35.000-TL olduğuna hükmedecektir.

B. Hakimin Takdir Yetkisi

Hakim, kira tespit davalarında kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir kira bedelini belirler. Kira tespit davalarında bilirkişi raporlarıyla tespit edilen kira bedelinde yaklaşık %20 hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır. 

C. Vekalet Ücreti

Tarafların davalarını avukatlarıyla takip etmeleri halinde kira tespiti davasını açan davacı iddialarını ispatlar ise lehine, iddiasını ispatlayamazsa aleyhine vekalet ücretine karar verilir.

Ancak davacı kiraya verenin talep ettiği kira bedelinden azına hakkaniyet indirimi nedeniyle hükmedilmişse aleyhe vekalet ücretine hükmedilmez.

D. Kısmi veya Belirsiz Dava Açılamaması ve Talebin Islah Edilememesi

Hakim dava devam ederken davacının ıslah ya da talep arttırım beyanına göre hüküm kuramaz. Nitekim kira parasının tespiti davaları belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılamaz. Davacı dava başındaki dilekçesiyle fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamaz ve sonradan ıslah veya talep artırım yoluyla talebini değiştiremez. 

V. İLGİLİ MEVZUAT 

Türk Borçlar Kanunu m.344

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Türk Borçlar Kanunu m.345

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

VI. EMSAL KARARLAR

Yargıtay HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021 kararı;

“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

Yargıtay 3. HD., E. 2017/7675 K. 2019/2965 T. 04.04.2019 kararı;

“Mahkemece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23/04/2010 tarihine göre, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde belirtilen yasal süre dikkate alınmadan 12/06/2015 tarihinde açılan davanın, zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine dair verilen karar; davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 04/04/2019 tarihli ve 2017/7675 E. 2019/2965 K. sayılı kararla; (…Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda 12/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir…”

Yargıtay 6. HD., E. 2014/9341 K. 2014/11318 T. 21.10.2014 kararı ve Yargıtay 6. HD., E. 2014/3215 K. 2014/14042 T. 16.12.2014 kararı;

“Kira tespiti davalarını hukuki yararının bulunması halinde kiracı da açabilir. Bu dava kira uyarlama davalarından farklı olup, kiracılık süreci içinde kiralananın durumu, bulunduğu konum ve ekonomik gelişmeler gibi faktörlere nazaran kiracının ödemekte olduğu kira parasının kendisini ekonomik yönden güç duruma sokması durumunda kira parasının tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. “

Yargıtay 3. HD., E. 2009/1776 K. 2009/2847 T. 26.02.2009

“Davalı idare tarafından ihtar ile bildirilen aylık kira parasının tarafları bağlayıcı bir sözleşme veya mahkeme ilamı bulunmadığı sürece, kiracının önerilen (ihtar edilen) bu kirayı talep edilen miktarda artırarak ödeme zorunluluğu bulunmadığından davacı kiracının dava açmakta hukuki yararı yoktur.”

Yargıtay 3. HD., E. 2011/12494 K. 2011/11625 T. 05.07.2011

“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde kiracılarında, kiralayanlar gibi aylık kira parasının tespitini istemeye hakkı olduğu belirtilmiştir. Ancak, kiracı yeni dönemde kira parasının emsallerine göre daha azaldığını ispat etmek zorundadır.”

Yargıtay 3. HD., E. 2012/23344 K. 2013/316 T. 16.01.2013

“Dava, kiracının açtığı kira tespit davasıdır. HGK.20.12.1967;163/164 sayılı kararına göre de; “Kiracı kira parasının indirilmesi (tenzili) talebiyle kira tespit davası açabilir.”

Ankara BAM, 15. HD., E. 2021/3193 K. 2023/1276 T. 19.4.2023

“Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2014/3215 Esas – 2014/14042 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere kira tespiti davalarını hukuki yararının bulunması halinde kiracı da açabilir. Bu dava kira uyarlama davalarından farklı olup, kiracılık süreci içinde kiralananın durumu, bulunduğu konum ve ekonomik gelişmeler gibi faktörlere nazaran kiracının ödemekte olduğu kira parasının kendisini ekonomik yönden güç duruma sokması durumunda kira parasının tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır”

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453