12. YARGI PAKETİ ILE MİRASÇILAR BAKIMINDAN ORTAKLIK

Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan ev, arsa veya tarla, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında önemli sorunlara yol açmaktadır. Taşınmazın kim tarafından kullanılacağı, kiraya verilip verilemeyeceği, bakım ve vergi giderlerinin nasıl karşılanacağı ya da satılıp satılmayacağı konularındaki uyuşmazlıklar, çoğu zaman ortaklar arasında hukuki yollara başvurulmasına yol açmaktadır.

Kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen 7589 sayılı Kanunda getirilen yeni düzenlemeler ile, belirli şartların mevcut olması hâlinde ilk açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması kabul edilmiştir.

Mirasçılar Bakımından Ortaklık

Miras ortaklığında yönetim ve tasarruf işlemlerinin kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirmesi; taşınmazın kullanılması, kiraya verilmesi, gelirlerinin paylaşılması, bakım ve vergi giderlerinin karşılanması gibi hususlarda uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Taşınmazın mirasçılardan biri tarafından münhasıran kullanılması da kendisine bağımsız bir mülkiyet hakkı kazandırmaz; diğer mirasçıların kullanımının engellenmesi hâlinde müdahalenin önlenmesi ve şartları varsa ecrimisil talepleri gündeme gelebilir.

Mirasçılar, ortaklık konusu malın paylaşılması ya da satılması konusunda anlaşamadıkları takdirde ortaklığın giderilmesi davasına başvurabilirler. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel hak sahipleri arasında payları oranında dağıtılır. 12. Yargı Paketi ile miras yoluyla edinilen ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, malik mirasçıların üçüncü kişi alıcılara karşı korunması amacıyla ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür.

Yeni Düzenlemeye Göre Satış ve İhaleye Katılma Usulü

Teminat

Satış talep eden alacaklı, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai sonuna kadar icra dairesine başvurursa alacağının karşıladığı miktar ölçüsünde teminattan muaf tutulur. Hazine ise bütün açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır. Ortaklığın giderilmesi satışlarında pay sahiplerine daha önce tanınan teminat muafiyeti kaldırılmıştır. Dolayısıyla paylı veya elbirliği mülkiyetindeki hak sahipleri de artırmaya katılabilmek için teminat göstermek zorundadır.

Teklif alt sınırı

İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı hâllerde teklifin;

• Taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzü ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan miktarı ve
• Bu miktara eklenecek paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini

aşması gerekir. İlk artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. İkinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan miktar ve satış giderleri esas alınır. Kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir.

İhale bedelinin ödenmemesi

En yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa teminatı iade edilmez. Ortaklığın giderilmesi satışlarında teminattan satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bedeli yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca ihale bedelini yatırmayan kişiye teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

İcra satışlarında bedeli yatırmayan kişi satış talep eden alacaklı ise ayrıca muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir ve ilgili satışın masrafları borçluya yüklenmeyerek alacaklı üzerinde bırakılır.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453