TAŞINMAZLARDA İNTİKAL VE SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ

Taşınmazlarda intikal ve satış suretiyle pay temlikinin nasıl yapıldığı sorusu birçok mirasçının ve vatandaşın merak ettiği sorulardan biridir. İntikal, tapu sicilinde kayıtlı malikin ölümü halinde, taşınmazın noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınan mirasçılık belgesinde (veraset ilamında) gösterilen mirasçılar adına Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre tescil edilmesi işlemidir. Bu tescille birlikte taşınmazın tapu kaydı, mirasçıların elbirliği halinde mülkiyetine dönüşür. İntikal için tek bir mirasçının başvurusu yeterlidir ve yeni tapu kaydı bütün mirasçılar adına birlikte düzenlenir.

Tapuda mirasçılara intikal ve satış suretiyle pay temliki, miras kalan taşınmazlar bakımından birbirini izleyen iki işlemdir. Satış suretiyle pay temliki, uygulamada tapuda miras payının devri olarak da adlandırılır. Bu işlemin yapılabilmesi için taşınmazın önce mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilmiş olması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde taşınmaz, mirasçıların tamamına birlikte ait olacak şekilde tapuya kaydedilir. Taşınmazın bu şekilde mirasçılar adına tescil edilmesiyle mirasçılar arasında pay devrinin önü açılır.

I. TAŞINMAZLARDA İNTİKAL NEDİR, NASIL YAPILIR?

1. Mirasçılık Belgesinin Alınması

İntikalin ilk adımı mirasçılık belgesinin alınmasıdır. Mirasçılık belgesi, mirasçılardan birinin başvurusu üzerine herhangi bir noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir (TMK m. 598). Noterler, mirasçılık belgesini nüfus kayıtlarına göre düzenler. Nüfus kayıtlarında çelişki bulunan, ölüme bağlı bir tasarrufun varlığı nedeniyle mirasçıların belirlenmesinin tartışmalı olduğu veya yabancılık unsuru taşıyan durumlarda noter belge düzenlemez; bu hâllerde sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekir. Mirasçılık belgesinin nasıl alındığına ilişkin ayrıntılar için veraset ilamı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Mirasçılık belgesi aksi ispat edilinceye kadar geçerlidir. Belgede eksik veya fazla mirasçı gösterildiği anlaşılırsa, her zaman mirasçılık belgesinin iptali davası açılabilir.

2. Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi ve İlişik Kesme

Mirasçılık belgesi alındıktan sonra, miras bırakanın ölüm tarihinde bağlı bulunduğu vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmelidir. Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye’de bulunuyorsa beyanname ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde verilir. Vergi, üç yılda ve her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere altı eşit taksitte ödenebilir. 2026 yılında altsoy ve eşten her birine isabet eden miras payında 2.907.136 TL, altsoy bulunmaması hâlinde eşe isabet eden payda 5.817.845 TL istisna uygulanmaktadır.

Verginin ödenmesinden sonra vergi dairesinden ilişik kesme belgesi alınır. Miras bırakanın vergi dairesine borcu varsa, bu borç ödenmeden belge verilmez. Uygulamada tapu müdürlükleri ilişik kesme belgesini intikal işleminde aramamakta, ancak intikalden sonra taşınmaz üzerinde yapılacak ilk devir veya temlik işleminde bu belgenin ibrazını istemektedir. Bu nedenle intikalden sonra pay temliki veya satış yapılacaksa, ilişik kesme belgesinin önceden alınması gerekir. Müdürlükler arasında uygulama farklılıkları bulunabileceğinden, başvuru öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden teyit alınması önerilir.

3. Belediye Borcu ve Emlak Vergisi Değeri

Taşınmazın bulunduğu belediyeden, taşınmaza ait emlak vergisi borcu bulunmadığını gösteren belge ile emlak vergisi değerini gösteren belge (uygulamadaki adıyla rayiç bedel belgesi) alınır. Belediyeye borç bulunması halinde bu belgeler verilmez; bazı belediyeler borç bulunan taşınmazların tapu kaydına şerh koyarak işlem yapılmasını engellemektedir.

4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

Başvuru, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden veya taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne doğrudan yapılabilir. İntikal işlemi için tek bir mirasçının başvurusu yeterlidir; diğer mirasçıların hazır bulunması veya onay vermesi gerekmez. Tescil, mirasçılık belgesinde gösterilen bütün mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde yapılır. Mirasçılardan birinin intikal işlemine itiraz etmesi tescili engellemez.

II. TAŞINMAZLARDA İNTİKAL İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

1. Başvuruda bulunan mirasçının kimlik belgesi; temsil varsa vekâletname, vasi kararı veya veli olduğunu gösteren belge.
2. Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesi.
3. Taşınmaza ait belediye borç ve emlak vergisi değeri belgesi.
4. Bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi. DASK, bina nitelikli taşınmazların devir işlemlerinde zorunludur; intikal işlemlerinde aranıp aranmadığı konusunda müdürlüklerin uygulamaları farklı olabileceğinden başvuru öncesinde teyit edilmelidir.
5. İlişik kesme belgesi, intikal işleminde aranmasa bile sonraki ilk devir işleminde istenecektir.

Tapu senetlerine fotoğraf yapıştırılması uygulaması kaldırıldığından, intikal işleminde vesikalık fotoğraf istenmemektedir.

III. TAŞINMAZLARDA İNTİKAL İÇİN HARÇ ÖDEMESİ YAPILIR MI?

Tapu harcı: Mirasçılık belgesine dayalı intikal işlemi tapu harcından muaftır. Mirasçılar yalnızca veraset ve intikal vergisini ilgili vergi dairesine öder.

Döner sermaye ücreti: Tapu müdürlüğü döner sermaye işletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır. 2026 yılında bu ücret, 2.227 TL’lik gösterge rakamının taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenen yöresel katsayıyla çarpılmasıyla hesaplanmaktadır.

IV. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar taşınmaz üzerinde belirli oranda bir paya sahip değildir; tapu kaydında payları gösterilmez. Bu nedenle mirasçılardan biri, taşınmazın belirli bir kısmı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz. Taşınmazın satılması, ipotek edilmesi veya kiraya verilmesi gibi işlemler için kural olarak bütün mirasçıların oybirliği gerekir (TMK m. 702).

Elbirliği mülkiyetine son vermenin üç yolu vardır:

• Rızai paylaşma (taksim): Mirasçılar anlaşarak taşınmazları aralarında paylaştırabilir veya elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir (TMK m. 676). Paylaştırma sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması yeterlidir; ancak taşınmazların tapuda devri için tapu müdürlüğünde işlem yapılması gerekir.
• Satış suretiyle pay temliki: Mirasçılardan biri, payını diğer mirasçılardan birine veya birkaçına devrederek ortaklıktan çıkabilir (aşağıda V. başlık).
• Ortaklığın giderilmesi davası: Mirasçılar anlaşamazsa, her mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir. 01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Mahkeme, taşınmaz aynen bölünebiliyorsa aynen taksime, bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, bütün malikleri mirasçı olan taşınmazların satışında, ilk artırmanın bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik mirasçılar arasında elektronik satış portalında yapılması öngörülmüştür. Bu ilk artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci artırma herkese açık olarak yapılır. Bu düzenleme, miras taşınmazının aile dışına çıkmasını önleme imkânı tanıması bakımından önemlidir.

V. SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ NEDİR, NASIL YAPILIR?

1. Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Satış suretiyle pay temliki, mirasçılara elbirliği hâlinde intikal eden taşınmazda, mirasçılardan birinin miras payını, elbirliği hâli bozulmadan diğer bir mirasçıya veya mirasçılara satış yoluyla devretmesidir. Hukuki dayanağı TMK m. 677’dir. Bu maddeye göre mirasçılar arasında miras payının devrine ilişkin sözleşme yazılı şekilde yapılır. Tapu müdürlüğünde yapılan pay temliki işlemi, bu devrin taşınmaz bakımından tapu siciline yansıtılmasını sağlar.

Payını devreden mirasçı, devrettiği taşınmaz bakımından elbirliği ortaklığından çıkar; devralan mirasçının o taşınmazdaki hakkı genişler. Ancak devreden mirasçı, tereke borçlarından diğer mirasçılarla birlikte sorumlu olmaya devam eder (TMK m. 681).

2. Ön Alım Hakkı Doğar mı?

Ön alım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınmış bir haktır (TMK m. 732). Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar arasında yapılan pay temlikinde ön alım hakkı doğmaz ve diğer mirasçılara bildirim yapılması gerekmez.

Buna karşılık mirasçılar elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmişse, artık her mirasçının tapuda belirli bir payı bulunur. Bu durumda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde ön alım hakkını dava yoluyla kullanabilir (TMK m. 733). Bu ayrım, satışın hangi aşamada ve kime yapılacağına karar verirken dikkate alınmalıdır.

3. Üçüncü Kişiye Devir Mümkün müdür?

Elbirliği mülkiyetinde, mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye tapuda doğrudan pay satışı yapılamaz. TMK m. 677/2 uyarınca mirasçı, miras payını üçüncü bir kişiye devretmeyi borçlanabilir; ancak bu sözleşmeyle üçüncü kişi mirasçı olmaz ve paylaşmaya katılamaz. Üçüncü kişi yalnızca, paylaşma sonucunda devreden mirasçıya düşecek malların kendisine devrini isteme hakkı kazanır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2020 tarihli, 2020/1506 E., 2020/4337 K. sayılı kararında, mirasçılar arasındaki devir sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren ifa edilebileceği ve elbirliği mülkiyetinin bu talebe engel olmadığı; buna karşılık üçüncü kişiye yapılan devirde iştirak hâli çözülmedikçe ifa olanağı bulunmadığı belirtilmiştir.

Üçüncü kişiye satış yapılmak isteniyorsa, önce elbirliği mülkiyetinin bütün mirasçıların katılımıyla paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir. Bu durumda yukarıda açıklanan ön alım hakkı doğar.

4. Tapuda Yazılı Sözleşmenin Yerini Tutar mı?

Mirasçılar arasındaki miras payı devri tapu dışında adi yazılı bir sözleşmeyle de yapılabilir. Ancak bu sözleşme tek başına tapu sicilinde mülkiyet değişikliği sağlamaz. Devir alan mirasçı, devreden mirasçı tapuda işlem yapmaktan kaçınırsa, sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmak zorunda kalır. Yazılı şekle uyulmadan yapılan devir ise geçersizdir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2021 tarihli, 2017/2476 E., 2021/1113 K. sayılı kararında yazılı sözleşme bulunmadığı için devrin TMK m. 677 uyarınca geçersiz olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle mirasçılar arasında anlaşma varsa, işlemin doğrudan tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılması en güvenli yoldur.

5. Başvuru ve İşlem Süreci

Pay temliki için taşınmazın elbirliği mülkiyeti olarak mirasçılar adına tescil edilmiş olması ve belediye ile vergi dairesine borç bulunmaması gerekir. Başvuru Web Tapu üzerinden randevu alınarak yapılır. İşlemin taşınmazın bulunduğu yerin tapu müdürlüğünde yapılması zorunlu değildir; seçilen başka bir tapu müdürlüğünde de işlem yapılabilir. Bu durumda başvurulan müdürlük, taşınmazın bağlı olduğu müdürlükten yetki ister ve taşınmaz üzerinde bir engel bulunmadığı sürece yetki verilir. Bu süreç, iki müdürlük arasındaki yazışma nedeniyle işlemi bir süre uzatabilir.

İşlem günü devreden ve devralan mirasçılar ya da özel yetkili vekilleri tapu müdürlüğünde hazır bulunur ve resmi senet imzalanır. Satış bedelinin banka yoluyla ödenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

VI. SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ KİMLER ARASINDA YAPILABİLİR?

Satış suretiyle pay temliki, elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda yalnızca mirasçılar arasında yapılabilir. Mirasçılık belgesinde adı geçmeyen bir kişiye, örneğin bir mirasçının eşine veya bir yabancıya, elbirliği payı tapuda doğrudan devredilemez. Mirasçının ölümü hâlinde onun mirasçıları kendi mirasçılık belgeleriyle intikal yaptırarak elbirliği ortaklığına dahil olur ve pay temliki yapabilir.

Mirasçılardan biri küçük veya kısıtlıysa, onun adına yapılacak pay devri işlemlerinde velinin veya vasinin yanı sıra mahkeme izninin de alınması gerekir. Vesayet altındaki kişi bakımından taşınmaz satışı, vesayet makamının izni gereken işlemlerdendir (TMK m. 462).

VII. SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ İÇİN İSTENEN BELGELER NELERDİR?

• Devreden ve devralan mirasçıların kimlik belgeleri; temsil varsa özel yetkili vekâletname, vasi kararı veya mahkeme izni.
• Taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan emlak vergisi değerini gösteren belge. Bu belge, belediyeye borç bulunması hâlinde verilmez.
• Bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
• Veraset ve intikal vergisi ilişik kesme belgesi. İntikalden sonraki ilk devir işlemi olduğundan pay temlikinde bu belge aranmaktadır.

VIII. SATIŞ SURETİYLE PAY TEMLİKİ ESNASINDA ÖDENMESİ GEREKEN HARÇLAR VE VERGİLER

1. Tapu Harcı

Pay temliki, mülkiyetin devri niteliğinde olduğundan 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarifenin 20/a bendi uyarınca tapu harcına tabidir. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Beyan edilen bedel, taşınmazın devredilen paya isabet eden emlak vergisi değerinden az olamaz; daha düşük bir bedel beyan edilirse harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Tapu harcı = Beyan edilen satış bedeli × binde 20 (devreden ve devralan için ayrı ayrı)

Örnek: Emlak vergisi değeri 2.000.000 TL olan ve dört mirasçıya elbirliği hâlinde intikal eden bir taşınmazda, mirasçılardan biri kendisine düşecek dörtte birlik kısmı diğer bir mirasçıya 800.000 TL’ye satmış olsun. Devredilen kısmın emlak vergisi değeri 500.000 TL’dir; beyan edilen 800.000 TL bu tutarın üzerinde olduğundan harç bu bedel üzerinden hesaplanır. Devreden ve devralan, ayrı ayrı 800.000 × 0,02 = 16.000 TL tapu harcı öder. Toplam harç 32.000 TL’dir.

Gerçek satış bedelinin altında bedel beyan edilmesi, harç farkı ve vergi ziyaı cezası riskinin yanı sıra, satış bedeline ilişkin ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat güçlüğüne de yol açar. Bu nedenle gerçek bedelin beyan edilmesi önerilir.

2. Döner Sermaye Ücreti

Tapu müdürlüğü döner sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ayrıca döner sermaye ücreti alınır.

3. Değer Artış Kazancı Vergisi

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi uyarınca, ivazsız olarak, yani miras yoluyla edinilen taşınmazların satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. Bu nedenle miras payını satan mirasçı, kural olarak bu satıştan dolayı değer artış kazancı vergisi ödemez. Ancak devralan mirasçı, satın aldığı payı ileride beş yıl içinde satarsa, bu pay bakımından değer artış kazancı doğabilir; çünkü bu payı karşılık ödeyerek edinmiştir.

IX. SONUÇ

Miras kalan taşınmazlarda ilk adım, mirasçılık belgesine dayalı intikal işlemiyle taşınmazın mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil edilmesidir. Bu işlem harçtan muaftır ve tek bir mirasçının başvurusuyla yapılabilir. Mirasçılardan biri ortaklıktan çıkmak istiyorsa, payını diğer mirasçılara satış suretiyle pay temliki yoluyla devredebilir; bu işlemde ön alım hakkı doğmaz, ancak tapu harcı ödenir. Mirasçılar anlaşamazsa, arabuluculuk aşamasından sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Her aşamada belediye ve vergi borçlarının önceden kapatılması, veraset ve intikal vergisi beyanname süresine uyulması ve işlemin tapuda resmi senetle yapılması, sürecin hızlı ve sorunsuz tamamlanmasını sağlar.

Dike Hukuk bünyesindeki diğer makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.

NOT: Bu yazımız, bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz paylaşılması halinde, hukuki süreç başlatılacaktır.

Dike Hukuk ile iletişime geçmek için: https://wa.me/905337608453